許多人都熱衷于買(mǎi)房，但是房子不是立馬就能建好的，造房子是需要時(shí)間的。但是很多開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到預(yù)售的目的，就和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，但是大家也會(huì)疑惑認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是定金合同嗎。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)代表了雙方的買(mǎi)和賣(mài)的意向，并不是真正的合同。沒(méi)有主合同，對(duì)于定金合同也就無(wú)從談起。具體的內(nèi)容，可以和小編一起來(lái)看看。

一、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是定金合同嗎

《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，即是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買(mǎi)賣(mài)雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達(dá)到簽約。

因此，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)不能作為定金合同。

二、如何簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議

1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前置條件，它不是購(gòu)買(mǎi)商品房的必經(jīng)程序，盡量不與開(kāi)發(fā)商簽定認(rèn)購(gòu)書(shū);

2、盡量避免定金條款，可使用預(yù)付款性質(zhì)的條款代替定金條款;

3、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還;

4、購(gòu)房者看房時(shí)通常會(huì)針對(duì)自己特別關(guān)注的點(diǎn)提出一些問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商呢就會(huì)作出相應(yīng)的答復(fù)，可以把開(kāi)發(fā)商的答復(fù)寫(xiě)入認(rèn)購(gòu)書(shū)。比如你選的這套房肯定不會(huì)挨著配電箱，您選的這個(gè)戶(hù)型不會(huì)挨著電梯;

5、將開(kāi)發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢(shì)寫(xiě)進(jìn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，比如售樓人員說(shuō)了“您認(rèn)購(gòu)的這種D戶(hù)型都是朝南的”那么在認(rèn)購(gòu)書(shū)中可以寫(xiě)上房屋的朝向是南;

6、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額;

三、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中如何約定定金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的。

如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

一般認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在理論和實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)。

學(xué)理上關(guān)于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金;三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五是違約定金。

關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金的法律性質(zhì)，也要結(jié)合實(shí)踐中的實(shí)際情況進(jìn)行確定。從法理上講，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金指的是立約定金。

在實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書(shū)中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，除非認(rèn)購(gòu)書(shū)上記明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金即退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。

只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購(gòu)書(shū)即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所設(shè)定的義務(wù)。

各個(gè)購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，一定要自行或者委托房產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)律師審查，防止法律陷阱，避免開(kāi)發(fā)商利用語(yǔ)言或文字上的技巧，任意解約。

雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)以后，表達(dá)了雙方的購(gòu)房意向，對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是定金合同嗎，大家也都有所了解。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)就是達(dá)成購(gòu)房的意向和約定，但是真正的房產(chǎn)交易還要等到正式的購(gòu)房合同簽訂以后，才能夠落實(shí)。因此，簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議也是只是一種意向，也可以隨著撤銷(xiāo)的。