1 .二手房的交易的主管部門(mén)
　　 二手房的交易主管部門(mén)是房屋建設(shè)行政主管部門(mén)。該部門(mén)的叫法全國(guó)各地不太一致，有的地方名稱是房屋管理局，有的地方名稱是建設(shè)局或委員會(huì)，具體交易事宜由建設(shè)局或委員會(huì)內(nèi)部主管部門(mén)負(fù)責(zé)。辦理房屋交易手續(xù)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)一般稱為交易中心。北京市辦理房屋交易的主管部門(mén)現(xiàn)在是建設(shè)委員會(huì)，原來(lái)是北京是國(guó)土資源與房屋管理局，后來(lái)機(jī)構(gòu)調(diào)整，從 2004 年 7 月開(kāi)始，國(guó)土管理與房屋管理分開(kāi)，原**房屋管理的職能劃歸北京建設(shè)委員會(huì)。據(jù)最新消息， 2006 年 8 月底北京市朝陽(yáng)區(qū)成立朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局，將房屋管理職能從建設(shè)委員會(huì)劃出。具體的辦理房屋交易的地點(diǎn)在各區(qū)縣設(shè)立的房屋交易中心。房屋交易被告屬地管理，即房屋位于哪一個(gè)區(qū)的行政區(qū)域內(nèi)即由哪個(gè)區(qū)縣的房屋交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，不能跨區(qū)縣辦理房屋的交易過(guò)戶手續(xù)。
　　 2 .二手房交易流程階段
　　 二手房交易流程大致分以下幾個(gè)階段：
　　 ( 1 )買(mǎi)賣雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
　　 ( 2 )如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同(或稱房屋買(mǎi)賣契約)。買(mǎi)賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣合同。
　　 ( 3 )買(mǎi)賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
　　 ( 4 )繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
　　 ( 5 )辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記申請(qǐng)表即可。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
　　 ( 6 )對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買(mǎi)賣合同后由買(mǎi)賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，銀行審核買(mǎi)方的資信，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后并作好抵押登記后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見(jiàn)到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。
　　 ( 7 )買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣合同全部履行完畢。
3 .有中介公司參與的交易過(guò)程

　　 如果買(mǎi)方或賣方或者買(mǎi)賣雙方通過(guò)中介公司辦理二手房買(mǎi)賣，其大致過(guò)程如下：

　　 ( 1 )賣方(房屋所有人)通過(guò)咨詢，到房屋中介申請(qǐng)辦理居間委托手續(xù)(要提供房屋相關(guān)信息、證明、房產(chǎn)證、房屋所有人身份證明，其他材料。中介要求提供的材料因中介機(jī)構(gòu)不同而有所不同);

　　 ( 2 )中介接到申請(qǐng)后，核驗(yàn)材料和房屋，對(duì)房屋估價(jià)，決定是否受理;

　　 ( 3 )中介受理后，與房屋所有人簽訂委托代理書(shū)(合同一般為制式合同，但有些條款可以約定，如：房屋出售價(jià)格);

　　 ( 4 )房屋中介將房屋備案，代買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi);

　　 ( 5 )買(mǎi)方通過(guò)咨詢與中介簽訂委托書(shū)，委托中介為其找尋房屋;

　　 ( 6 )中介從登記備案的房屋中找尋房屋，并征求買(mǎi)方初步意見(jiàn)(比如要不要看房);

　　 ( 7 )買(mǎi)方同意，中介帶領(lǐng)買(mǎi)方實(shí)地看房，并簽訂看方確認(rèn)書(shū)，如果買(mǎi)方對(duì)房屋不滿意，中介繼續(xù)為其尋找房屋，如果買(mǎi)方滿意，買(mǎi)賣雙方簽訂買(mǎi)賣合同;

　　 ( 8 )合同簽訂后，買(mǎi)方向賣方支付定金，買(mǎi)賣雙方向中介支付傭金;

　　 ( 9 )中介為買(mǎi)賣雙方辦理過(guò)戶手續(xù);

　　 ( 10 )賣方支付房款，買(mǎi)方交房;

　　 ( 11 )售后服務(wù)。

　　 4 .二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶流程

　　 二手房過(guò)戶流程過(guò)程如下：

　　 ( 1 )如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買(mǎi)方不通過(guò)貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買(mǎi)方持身份證明，買(mǎi)賣雙方的房屋買(mǎi)賣合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過(guò)戶申請(qǐng)，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過(guò)戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買(mǎi)方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個(gè)工作日后買(mǎi)方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對(duì)某些類過(guò)戶當(dāng)天即可取證。(某些區(qū)縣的交易過(guò)程有些不同，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證)。如買(mǎi)方通過(guò)貸款方式支付房款，則與買(mǎi)賣雙方的過(guò)戶無(wú)關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完成變更登記為準(zhǔn)作為向買(mǎi)方放款的依據(jù)。

　　 ( 2 )房改房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的流程。房改房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的流程與商品房基本一致，所不同的是房改房上市交易需要履行一些程序，比如央產(chǎn)房需要央產(chǎn)房交易辦公室的審批，先結(jié)清物業(yè)、取暖等費(fèi)用才能上市交易，另外，成本價(jià)的房屋還需交納土地出讓金，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋還要補(bǔ)足原產(chǎn)權(quán)單位的共有份額等。具體的過(guò)戶手續(xù)見(jiàn)下面過(guò)戶辦理手續(xù)的介紹。

　　 5 .辦理二手房交易買(mǎi)賣雙方需提交的證件

　　 在辦理二手房交易時(shí)，因不同類別的房屋所提交的證件有所不同，但交易主管部門(mén)至少要求買(mǎi)賣雙方提供下列證件或文件：

　　 ( 1) 房屋所有權(quán)證原件;

　　 ( 2) 房屋買(mǎi)賣合同;

　　 ( 3) 賣方身份證復(fù)印件 ( 核驗(yàn)原件 ) ;

　　 ( 4) 買(mǎi)方身份證明 ( 核驗(yàn)原件 ) 。買(mǎi)方是本市個(gè)人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存**復(fù)印件，外國(guó)人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明及其購(gòu)房審批文件;

　　 ( 5) 、房屋所有權(quán)證附件 ( 平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人 ) 復(fù)印件。