宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地,下面我們將詳細(xì)介紹宅基地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：
宅基地使用權(quán)　　

(1)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。
(2)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設(shè)施，如廚房、院墻等。
(3)宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一之宅”制。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

宅基地產(chǎn)權(quán)制度困境

　　(一)一戶多宅和超標(biāo)占地現(xiàn)象比較普遍，土地浪費(fèi)嚴(yán)重

作為一種社會(huì)福利，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格取得，而非通過(guò)市場(chǎng)行為交易所得，農(nóng)村宅基地取得具有無(wú)償性，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本基本為零，這激起了農(nóng)民盡可能多占宅基地的欲望，農(nóng)村宅基地取得的監(jiān)管措施并不嚴(yán)格，批少占多，建了新房也拒不交出閑置下來(lái)的老宅基地，一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等等現(xiàn)象比較普遍，加之農(nóng)房繼承等事實(shí)行為以及祖宅不賣(mài)等風(fēng)俗習(xí)慣，導(dǎo)致一戶多宅和超標(biāo)占地現(xiàn)象較為普遍。

(二)城市化進(jìn)程加劇了農(nóng)村宅基地的閑置

從城市化國(guó)家的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，隨著城市化水平的提高，勞動(dòng)力就會(huì)相應(yīng)地從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)，從農(nóng)民轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)工人。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人口和要素的流動(dòng)受到嚴(yán)格的限制，宅基地制度安排承擔(dān)著穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)等基本功能，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，城鄉(xiāng)戶籍制度的放松，我國(guó)城市化進(jìn)程明顯加快，大量農(nóng)民涌人城市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1980年到2007年，由職業(yè)轉(zhuǎn)換、身份轉(zhuǎn)換和代際轉(zhuǎn)換原因，約有4億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市成為城市居民，其中有相當(dāng)一部分農(nóng)民在城市已有穩(wěn)定的工作和收入，已融人城市的節(jié)奏，但其在農(nóng)村的宅基地仍然閑置。農(nóng)村人口的減少，使得農(nóng)村建設(shè)用地需求減少，相當(dāng)一部分宅基地閑置，而城市化的加快，城市建設(shè)用地需求必然增加。顯然，現(xiàn)行的宅基地資源并未在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的背景下得到合理配置。

(三)城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地隱性流轉(zhuǎn)與私下交易大量存在

我國(guó)現(xiàn)行法律及相關(guān)政策大多并不禁止農(nóng)房交易，但限制宅基地使用權(quán)的市場(chǎng)交易，而我國(guó)又實(shí)行的是房地一體的立法例，因此，農(nóng)房交易事實(shí)上是受到限制的。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押十分活躍，這在筆者前面的實(shí)證調(diào)研中也得到了體現(xiàn)，宅基地使用權(quán)因此而變相流轉(zhuǎn)，由于這種流轉(zhuǎn)并不受現(xiàn)行法律的認(rèn)可，因此只能采取私下交易的方式，無(wú)疑增加了交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年來(lái)，各地法院審理宅基地糾紛的案件明顯增多，影響了社會(huì)的穩(wěn)定和諧。

(四)宅基地保障功能弱化，資本功能日益凸顯

新中國(guó)成立之初，我國(guó)逐步實(shí)施了高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)調(diào)優(yōu)先發(fā)展工業(yè)，國(guó)家通過(guò)直接獲取除農(nóng)民基本生存消費(fèi)之外的全部農(nóng)業(yè)剩余來(lái)保證城市工業(yè)發(fā)展，同時(shí)實(shí)行城鄉(xiāng)分治的戶籍制度限制農(nóng)民離開(kāi)土地，限制農(nóng)民進(jìn)城。而要達(dá)到以上目的，國(guó)家必須把農(nóng)民組織起來(lái)，限制農(nóng)民的自由流動(dòng)。所謂“組織起來(lái)”，就是在農(nóng)村實(shí)行單位制度，這個(gè)單位就是人民公社，而“單位”必須保證其成員享有基本的生存條件，保證其成員的居住權(quán)，而在農(nóng)村無(wú)償分配宅基地就是單位對(duì)其成員的一種福利，因此，宅基地制度設(shè)計(jì)的定位就是在于保障功能。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景之下，要求城鄉(xiāng)各種要素能夠自由的流動(dòng)，農(nóng)民對(duì)宅基地不僅限于居住的要求，也有通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押等方式實(shí)現(xiàn)利益最大化的訴求，宅基地資本功能日益凸顯。

(五)宅基地拆遷補(bǔ)償缺乏相應(yīng)規(guī)定，補(bǔ)償偏低

城市房屋拆遷針對(duì)的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋。而農(nóng)村房屋拆遷，又稱(chēng)征地拆遷，其針對(duì)的主要是集體所有的土地，在拆遷前，需要依法辦理集體土地征收手續(xù)，將集體土地變更為國(guó)有土地，即宅基地上的房屋應(yīng)先征地、后拆遷。按照現(xiàn)行法律，農(nóng)村集體可以為了公共目的收回農(nóng)民的宅基地，并給予“合適”的補(bǔ)償，但該“合適”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻并未明確界定，由此給農(nóng)村宅基地上的補(bǔ)償帶來(lái)了很大的隨意性，如果對(duì)拆遷房屋按照《土地管理法》中規(guī)定的地上附著物給予補(bǔ)償，那么與臨近國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，明顯偏低。在城市房屋拆遷過(guò)程中，主要適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，補(bǔ)償依據(jù)一般根據(jù)城市房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積予以確定，補(bǔ)償數(shù)額較為合理，而農(nóng)村房屋拆遷適用《土地管理法》，該法規(guī)定較為籠統(tǒng)，還沒(méi)有完善的法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償進(jìn)行規(guī)制，這顯然不利于保護(hù)農(nóng)民的利益，在實(shí)踐中，農(nóng)民的補(bǔ)償數(shù)額是非常低的。