上海市第二中級人民法院

民事判決書

　?。?006）滬二中民二（民）終字第609號

　　上訴人（原審原告）樂明華，男，1950年10月31日出生，漢族，住本市河南南路1001弄8號2102室。

　　上訴人（原審原告）虞闖，女，1951年4月8日出生，漢族，住本市河南南路1001弄8號2102室。

　　委托代理人樂明華，年籍詳前。

　　上訴人（原審原告）樂麗達，女，1978年5月18出生，漢族，住本市河南南路1001弄8號2102室。

　　委托代理人樂明華，年籍詳前。

　　被上訴人（原審被告）上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司，住所地本市興義路48號新世紀(jì)廣場D座二樓。

　　法定代表人朱永康，董事長。

　　委托代理人徐毅，上海成平律師事務(wù)所律師。

　　上訴人樂明華、虞闖、樂麗達因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院（2004）黃民四（民）初字第1158號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人樂明華（兼虞闖、樂麗達的委托代理人），被上訴人上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司的委托代理人徐毅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，樂明華、虞闖、樂麗達系上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)的明日星城小區(qū)的業(yè)主。在明日星城房屋銷售中，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售合同、合同附件和廣告宣傳材料作出諸多的承諾。交房后，樂明華、虞闖、樂麗達發(fā)現(xiàn)小區(qū)現(xiàn)實狀況與開發(fā)商所作承諾存在差距。

　　2004年5月，樂明華、虞闖、樂麗達向原審法院提起訴訟，認為：一、上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售合同附件中承諾小區(qū)設(shè)置大型車庫，而現(xiàn)實中機動車停車位只有64個，沒有達到市交警總隊核定的177個；二、根據(jù)上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司提供的圖紙和售樓中心的模型顯示，目前小區(qū)內(nèi)幼兒園的操場應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的綠化帶和消防通道，而上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司卻將其封閉供幼兒園作操場使用；三、預(yù)售合同附件二約定，門廳大堂墻面用高級墻磚；大堂設(shè)24小時保安值班；每戶安裝6立方煤氣表；衛(wèi)星電視接收訊號逐步到位；煤氣報警裝置；背景音響及緊急廣播系統(tǒng)；逐步實施小區(qū)一卡通系統(tǒng)；煤氣表遠程自動抄表逐步到位。事實上，大堂墻面沒有貼一塊墻磚；大堂保安值班只有9個小時，雙休日沒有，且保安費用由小區(qū)業(yè)主額外分攤；煤氣表由業(yè)主自行安裝；衛(wèi)星電視訊號根本沒有；煤氣報警裝置不見蹤影；遠程自動抄表遙遙無期；背景音響及緊急廣播系統(tǒng)純屬虛構(gòu)；小區(qū)一卡通系統(tǒng)更是八字沒有一撇。四、上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司將小區(qū)會所作為對外開放的營業(yè)設(shè)施出租他人進行經(jīng)營活動；五、上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司發(fā)放的宣傳材料記載，小區(qū)有下沉式廣場，而注明的位置變成小區(qū)的進出通道。樂明華、虞闖、樂麗達認為，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司在房屋銷售中所作的廣告宣傳，均是合同的組成部分，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司應(yīng)當(dāng)履行承諾。在樂明華、虞闖、樂麗達入住至今，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司均未兌現(xiàn)承諾，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的責(zé)任。樂明華、虞闖、樂麗達請求判令上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司按照預(yù)售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項。

　　另查明，2004年5月20 日，上海市黃浦區(qū)明日星城業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司將小區(qū)東側(cè)幼兒園操場恢復(fù)為綠地和消防緊急通道，并賠償人民幣20萬元。2004 年6月8日，業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司按房屋銷售合同實施小區(qū)一卡通、煤氣遠程自動抄表系統(tǒng)、設(shè)置大型車庫、實施小區(qū)信息服務(wù)平臺系統(tǒng)、衛(wèi)星電視訊號接收系統(tǒng)、煤氣報警裝置、車輛自動管理系統(tǒng)、背景音響和緊急廣播系統(tǒng)，并按銷售廣告小區(qū)示意圖建造下沉式花園。2004年10月12日，業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司恢復(fù)明日星城一期原定規(guī)劃的綠化面積9174平方米。2004年10月13日，業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司恢復(fù)明日星城缺失的地面停車位48個、賠償自2002年6月至今的停車費收入人民幣34.8萬元。業(yè)主委員會在四案中的請求與樂明華、虞闖、樂麗達的請求基本一致。

　　審理中，經(jīng)原審法院調(diào)解，小區(qū)一卡通、煤氣報警裝置、背景音響和緊急廣播系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)平臺系統(tǒng)及車輛自動管理系統(tǒng)正逐步完成并得到業(yè)委會的口頭確認。對綠化面積、車庫及遠程抄表系統(tǒng)的爭議，現(xiàn)另案正在審理，目前尚未審結(jié)。

　　原審法院認為，公民依法或依合同享有的正當(dāng)權(quán)利受國家法律保護。現(xiàn)樂明華、虞闖、樂麗達依據(jù)預(yù)售合同、附件和廣告宣傳資料要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司履行承諾義務(wù)，是通過訴訟維護自身權(quán)益的行為。綜觀上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司承諾的內(nèi)容，除已經(jīng)完成的項目外，剩余大部分屬全體業(yè)主共同享有、無法量化或直接轉(zhuǎn)歸個人所有的利益，屬全體業(yè)主的共同利益，應(yīng)由業(yè)委會代表業(yè)主行使訴訟權(quán)利。部分雖可量化和轉(zhuǎn)歸個人所有利益，但由于權(quán)利的實現(xiàn)具有整體性，需要共同實施實現(xiàn)，客觀上難以分別具體實現(xiàn)。因此，在樂明華、虞闖、樂麗達作為業(yè)主已授權(quán)業(yè)委會向上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司提起訴訟的情況下，樂明華、虞闖、樂麗達在本案中提出的具體請求與業(yè)委會代表業(yè)主主張權(quán)利的請求已經(jīng)重復(fù)。據(jù)此，樂明華、虞闖、樂麗達另行要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)違約責(zé)任，難以支持。為此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條之規(guī)定，判決如下：樂明華、虞闖、樂麗達要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司按照預(yù)售合同和廣告宣傳資料履行約定全部事項的訴訟請求，不予支持。案件受理費人民幣50元，由上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司負擔(dān)。

　　原審法院判決后，樂明華、虞闖、樂麗達不服，向本院提起上訴稱，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，有資格對外行使權(quán)利的應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會，業(yè)主委員會沒有代表業(yè)主對外進行訴訟的主體資格，其使用的公章也是非法私刻的，故業(yè)主委員會所謂的業(yè)主授權(quán)不足采信，對業(yè)主也沒有約束力。而且小區(qū)當(dāng)時的業(yè)主委員會未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，2004年2月、5 月分別召開的業(yè)主大會，業(yè)主投票否決了《明日星城業(yè)主大會議事規(guī)則》和《明日星城業(yè)主公約》，原審法院未查明上述事實，將應(yīng)屬于業(yè)主的權(quán)利判由業(yè)主委員會行使違反法律規(guī)定。業(yè)主委員會起訴的內(nèi)容與業(yè)主的訴請并不完全一致，舉例而言，房屋預(yù)售合同附件約定小區(qū)設(shè)有大型車庫，根據(jù)規(guī)定，大型車庫停車位應(yīng)該在 301至500個之間，但事實上小區(qū)只有64個停車位，明顯違反合同約定，業(yè)主要求恢復(fù)大型車庫，但業(yè)主委員會訴訟只要求恢復(fù)48個停車位。800戶業(yè)主的合同約定開發(fā)商安裝煤氣表，最后是業(yè)主自行安裝，業(yè)主完全有權(quán)主張該部分權(quán)利。任何違反合同的違約責(zé)任均可以量化為人民幣體現(xiàn)價值，原審法院認為屬于全體業(yè)主所享有的利益無法量化沒有依據(jù)，開發(fā)商的違約責(zé)任必須予以追究。本案系房屋預(yù)售合同糾紛，故應(yīng)當(dāng)適用合同法的有關(guān)規(guī)定，原審法院按照民法通則進行判決適用法律不當(dāng)。另，原審法院在審理過程中違反了法律程序，違背了依法審理的精神，現(xiàn)要求撤銷原判，依法改判支持其原審時訴請。

　　上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司辯稱，小區(qū)業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表提起訴訟主體合法，經(jīng)過原審法院的審理，目前部分內(nèi)容已經(jīng)改進。現(xiàn)業(yè)主起訴的內(nèi)容與小區(qū)業(yè)主委員會起訴的內(nèi)容基本一致，系重復(fù)訴訟，原審法院的判決是正確。業(yè)主對業(yè)主委員會的主體資格提出異議以及業(yè)主委員會是否私刻印章均與本案無關(guān)，故要求維持原判。

　　本院經(jīng)審理查明，原審法院認定事實無誤。

　　二審期間，業(yè)主方提供以下證據(jù)：一、明日星城小區(qū)內(nèi)257戶業(yè)主聯(lián)合簽名，要求召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會的提議；二、上海市黃浦區(qū)房屋土地管理局2004年7月13日給明日星城業(yè)主委員會的通知，要求其在 2004年7月30日前就257戶業(yè)主聯(lián)名提議書面征求全體業(yè)主的意見；三、明日星城業(yè)主委員會 2005年11月25日出具的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章啟用公告；四、2004年2月2日業(yè)主大會籌備組關(guān)于《明日星城業(yè)主大會議事規(guī)則》和《明日星城業(yè)主公約》未獲業(yè)主大會通過的公告；五、2004年5月20日業(yè)主大會籌備組關(guān)于《明日星城業(yè)主大會議事規(guī)則》和《明日星城業(yè)主公約》未獲業(yè)主大會通過的公告。以上證據(jù)證明第一屆業(yè)主委員會拒絕召開業(yè)主大會，遭到業(yè)主普遍不信任，其無權(quán)代表業(yè)主行使訴訟權(quán)利，也無權(quán)擅自私刻公章，因而其沒有提起訴訟的主體資格。上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司對業(yè)主方提供的上述證據(jù)的真實性和形式要件沒有異議，但認為與業(yè)主方在本案中的訴請無關(guān)。

　　另查，原審法院受理的四起明日星城業(yè)主委員會起訴上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司案件，鑒于四案的訴訟請求存在重復(fù)，目前已經(jīng)并案審理。

　　本院認為，現(xiàn)業(yè)主方向原審法院提起訴訟，是鑒于開發(fā)商未能全面按照預(yù)售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項，但其訴請均是要求開發(fā)商按約履行，而需要繼續(xù)履行的內(nèi)容其利益絕大部分屬全體業(yè)主共同所有，該部分內(nèi)容的實現(xiàn)具有整體性，在實際實施過程中也仍然需要聽取全體業(yè)主的意見。小區(qū)業(yè)主委員會作為業(yè)主選任的維護業(yè)主利益的組織，對于涉及小區(qū)共同事務(wù)及業(yè)主公共利益的事項，諸如開發(fā)商未能提供配套公用設(shè)施及其他損害全體業(yè)主的公共權(quán)益，可以提起和參加訴訟。鑒于明日星城業(yè)主委員會已經(jīng)提起訴訟，其內(nèi)容也與本案業(yè)主方的訴請基本一致，故本案業(yè)主的利益是否可以得以實現(xiàn)可在該案中確認，而業(yè)主委員會代表的全體業(yè)主（包括未提起本案訴訟的其他業(yè)主）的合法權(quán)益也可得以保障。至于業(yè)主所提開發(fā)商未安裝煤氣表一節(jié)，根據(jù)業(yè)主陳述，其已經(jīng)自行安裝，故業(yè)主要求判令開發(fā)商繼續(xù)履行合同義務(wù)再行安裝煤氣表已無必要。本案業(yè)主所提其他未被業(yè)主委員會訴請所包含的內(nèi)容，亦屬全體業(yè)主的公共權(quán)益，故仍應(yīng)由業(yè)主委員會提出訴請為妥。據(jù)此，原審法院所作判決并無不當(dāng)。業(yè)主方在二審期間提出的理由均是對明日星城業(yè)主委員會的成立程序及資格存有異議，進而認為業(yè)主委員會并無提起訴訟的主體資格，鑒于明日星城現(xiàn)業(yè)主委員會的主體資格尚未經(jīng)合法程序被剝奪，故業(yè)主的該節(jié)理由難以成立。需要指出的是，業(yè)主委員會系代表全體業(yè)主提起訴訟，故其通過訴訟最終確認的合法權(quán)益仍屬全體業(yè)主所有，本案業(yè)主也可通過適當(dāng)途徑與業(yè)主委員會進行溝通，更好維護自身權(quán)益。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣50元，由上訴人樂明華、虞闖、樂麗達負擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?劉海邑

　　代理審判員 ?張 松

　　代理審判員 ?鄔 梅

　　二○○六年三月十五日

　　書 記 員 ?朱丹丹