廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一再字第3號

　　申請再審人（一審原告、二審被上訴人）佛山市南發(fā)實業(yè)總公司，住所：佛山市禪城區(qū)華遠(yuǎn)東路4號302室。

　　法定代表人馬秋，董事長。

　　委托代理人冼有潮，該公司辦公室主任。

　　委托代理人張國忠，廣東正明揚律師事務(wù)所律師。

　　被申請再審人（一審被告、二審上訴人）佛山市城區(qū)置地集團公司，住所：佛山市禪城區(qū)人民路8-10號二樓。

　　法定代表人黃維鼎，總經(jīng)理。

　　委托代理人李國榮，廣東廣立信律師事務(wù)所律師。

　　佛山市城區(qū)置地集團公司（以下簡稱置地集團公司）與佛山市南發(fā)實業(yè)總公司（以下簡稱南發(fā)總公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2003年7月16日作出（2003）佛中法民一終字第741號民事判決，該判決已發(fā)生法律效力。南發(fā)總公司不服該判決，向本院申請再審。本院于2003年9月3日作出（2003）佛中法審監(jiān)民申字第251號民事裁定，決定對該案進行再審。本院依法另行組成合議庭于2003年12月 10日公開開庭審理了本案，南發(fā)總公司委托代理人冼有潮、張國忠，置地集團公司委托代理人李國榮均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)再審查明：1991年8月23日、8月28日，南發(fā)總公司與佛山市城區(qū)置地實業(yè)總公司（后于1995年變更為置地集團公司）簽訂兩份《商品房購銷合同書》及《購房補充協(xié)議書》，約定由南發(fā)總公司購買置地集團公司開發(fā)的位于佛山市禪城區(qū)華遠(yuǎn)路4號樓（即華貴苑4號樓）。合同簽訂后，置地集團公司于 1996年10月30日將華貴苑4號樓交付給南發(fā)總公司使用。經(jīng)雙方在1999年9月8日確認(rèn)，華貴苑4號樓的建筑面積為6765.26平方米；總價款 1005.658410萬元。置地集團公司與南發(fā)總公司的上級單位原南海市南莊鎮(zhèn)經(jīng)濟實業(yè)總公司（以下簡稱南莊經(jīng)濟總公司）于2000年10月24日對帳，確認(rèn)至2000年10月25日止，南莊經(jīng)濟總公司已支付購房款3811.16608萬元，其中包括訟爭的華貴苑4號樓的1005.658410萬元。

　　2000年5月10日，置地集團公司將華貴苑4號樓的33份商品房過戶證明書交給南發(fā)總公司，旨在由該司協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證。但過戶證明書中并未寫明南發(fā)總公司為購房人，而注明為待售。置地集團公司給予其中12套房產(chǎn)辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證。2001年10月14日置地集團公司向佛山市房地產(chǎn)交易所申請掛失上述已移交給南發(fā)總公司的另外21份商品房過戶證明書，并在當(dāng)日的《佛山日報》上刊登掛失聲明。為此，南發(fā)總公司于2002年10月23日向原審法院提起本案訴訟，要求置地集團公司履行辦理華貴苑4號樓302、302、401、402、403、404、502、503、504、603、703、802、 803、804、902、903、904和首層1號、4號、5號、7號共21套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證并履行交付產(chǎn)權(quán)義務(wù)。

　　上述的21套房產(chǎn)于2002年7月3日被原佛山市城區(qū)人民法院（以下簡稱城區(qū)法院）基于已受理并審結(jié)的（2002）佛城法經(jīng)初字第142號、143號、 144號、145號案執(zhí)行時查封。該法院已于2002年10月25日向佛山市房管局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求將上述21套房產(chǎn)予以查封并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)歸置地集團公司的另案債權(quán)人佛山市城匠建筑設(shè)計院有限公司（以下簡稱城匠設(shè)計院）所有。為此，南發(fā)總公司等向城區(qū)法院提出執(zhí)行異議，城區(qū)法院于2002年10月 22日作出（2002）佛城法執(zhí)字第[712-715]-2號民事裁定書，裁定駁回南發(fā)總公司的執(zhí)行異議，繼續(xù)執(zhí)行。2003年10月14日，本院在處理佛山市城區(qū)置地集團公司下屬公司佛山城區(qū)建設(shè)工貿(mào)實業(yè)公司一案時，對訟爭房屋進行了查封。

　　城區(qū)法院的142號、143號、144號、145號案均是城匠設(shè)計院以置地集團公司拖欠設(shè)計費為由提起訴訟的。四件案件全部以調(diào)解方式結(jié)案，在執(zhí)行時沒有經(jīng)過拍賣形式，只是用裁定書以物抵債形式劃歸其所有。2003年8月21日，城區(qū)法院發(fā)出（2002）佛城法執(zhí)字第712-715號通知書，通知佛山市房管局暫時停止辦理21套房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

　　原一審審理后認(rèn)為：南發(fā)總公司與置地集團公司的商品房預(yù)售合同簽訂于1991年8月，合同的內(nèi)容未違反當(dāng)時的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，沒有損害國家、集體、第三人及社會公共利息，不存在以合法的形式掩蓋非法目的的情形，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)全面履行。置地集團公司所稱總價款沒有付清，與事實不符，不能成為其拒絕交付訟爭房屋產(chǎn)權(quán)的理由；置地集團公司所稱南發(fā)總公司沒有按期付款，置地集團公司有權(quán)處置房屋，屬南發(fā)總公司違約，置地集團公司有權(quán)解除合同的約定。但置地集團公司在1996年10月30日前，陸續(xù)收取南發(fā)總公司的購房款并向南發(fā)總公司交付房屋實物的行為表明，在南發(fā)總公司已履行了付款的義務(wù)情形下，置地集團公司已接受了南發(fā)總公司的履行并部分履行了售房方的義務(wù)，放棄了此項權(quán)利。因此，置地集團公司再以南發(fā)總公司沒有按約付首期價款為由，主張有權(quán)自行處理訟爭房產(chǎn)，違反誠實信用的原則，不應(yīng)支持。置地集團公司應(yīng)繼續(xù)履行合同，向南發(fā)總公司轉(zhuǎn)移訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，作出判決：置地集團公司在判決生效之日起10日內(nèi)，辦理佛山市華遠(yuǎn)東路華貴苑4號樓302、303、401、402、403、 404、502、503、504、603、703、802、803、804、902、903、904和首層1號、4號、5號、7號等21套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，向南發(fā)總公司轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)。一審受理費100元，由置地集團公司負(fù)擔(dān)。

　　原二審審理認(rèn)為：南發(fā)總公司與置地集團公司簽訂的《房地產(chǎn)購銷合同書》及《購房補充協(xié)議書》合法有效，雙方應(yīng)依約履行合同。由于置地集團公司將訟爭的華貴苑4號樓房屋已經(jīng)全部交付給南發(fā)總公司，雙方也對此進行了結(jié)算，確認(rèn)價款及面積，而且置地集團公司也開具華貴苑4號樓的購房發(fā)票，綜合上述事實及雙方支付的3811.16608萬元的購房款中包括了華貴苑4號樓的1005.65841萬元，即南發(fā)總公司已依約支付了訟爭房屋的全部購房款，故置地集團公司認(rèn)為南發(fā)總公司沒有足額支付華貴苑4號樓的購房款，理由不成立，本院不予支持。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明。置地集團公司雖然已經(jīng)交付了訟爭房屋，但因沒有履行協(xié)助南發(fā)總公司辦理全部房屋所有權(quán)登記的義務(wù)，其行為已構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因南發(fā)總公司對訟爭21套房屋尚未辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，上述房屋的所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，在法律上仍屬置地集團公司所有，由于置地集團公司的原因致使訟爭房屋被法院另案查封并在強制執(zhí)行過程中，本案的合同已實際不能繼續(xù)履行，故南發(fā)總公司起訴要求置地集團公司繼續(xù)履行合同，理由不充分，本院不予支持。但對于置地集團公司的違約行為，南發(fā)總公司可另案起訴追究置地集團公司的違約責(zé)任。原審法院在合同已實際不能繼續(xù)履行的情況下，判決置地集團公司繼續(xù)履行合同不當(dāng)，本院予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，作出判決：一、撤銷原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字第431號民事判決；二、駁回被上訴人佛山市南發(fā)實業(yè)總公司的訴訟請求。本案一、二審訴訟費各100元，合共200元，由被上訴人佛山市南發(fā)實業(yè)總公司負(fù)擔(dān)。

　　二審判決生效后，南發(fā)總公司不服判決，提出申請再審稱：一、雙方當(dāng)事人簽訂的《房地產(chǎn)及購銷合同書》、《購房補充協(xié)議書》是在1991年8月23日和28 日，其買賣行為是在城市房地產(chǎn)管理法生效前。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律、法規(guī)。由于當(dāng)時的法律、法規(guī)沒有規(guī)定商品房預(yù)售要辦理“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，也未規(guī)定預(yù)售商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移要以在法定部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)為依據(jù)，故南發(fā)總公司依法已經(jīng)取得了訟爭房屋的所有權(quán)。二、本案訟爭的房屋雖被佛山市城區(qū)法院另案查封并在強制執(zhí)行過程中，但該執(zhí)行局已答復(fù)：執(zhí)行案只是發(fā)出裁定，已通知暫緩辦理過戶手續(xù)，如南發(fā)總公司勝訴可將該案執(zhí)行回轉(zhuǎn)。且置地集團公司與城匠設(shè)計院間的轉(zhuǎn)讓行為因其惡意串通損害了南發(fā)總公司的利益，屬無效民事行為。故本案合同可以繼續(xù)履行。三、原佛山市石灣區(qū)人民法院作出的（2002）佛石民一初字第431號民事判決認(rèn)定事實正確，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持。城區(qū)法院2002年10月22日作出2002佛城法執(zhí)字第[712-715]-3號民事裁定因違反公平、公正、公開的原則而無效。就該執(zhí)行案，申請再審人已向城區(qū)法院提出申訴。本案訟爭的21套商品房的合同仍可以履行。

　　被申請再審人置地集團公司答辯稱：一、21套訟爭房的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給南發(fā)總公司。首先，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)手續(xù)為要件。有關(guān)房屋應(yīng)當(dāng)辦理過戶手續(xù)，1990年國務(wù)院就有明確規(guī)定。且房地產(chǎn)管理法是1995年開始實施，申請再審人到2002年也沒有要求被申請人辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。二、被申請人與城匠設(shè)計院不存在惡意串通。被申請人與城匠設(shè)計院的協(xié)議是通過在城區(qū)法院的訴訟，由法院制作調(diào)解書完成的，不是被申請人與城匠設(shè)計院私下協(xié)商的。申請人認(rèn)為存在惡意串通，應(yīng)通過另一法律程序來推翻這一調(diào)解書。三、被申請人沒有能力交付21套房屋給申請人。該21套房屋已經(jīng)被城區(qū)法院裁定執(zhí)行，其產(chǎn)權(quán)已經(jīng)由法院裁定過戶給城匠設(shè)計院。被申請人根本不可能將21套訟爭房屋交付給申請人。

　　本院再審認(rèn)為：在1991年8月間，南發(fā)總公司與置地集團公司簽訂的商品房預(yù)售合同，合法有效。南發(fā)總公司依約向置地集團支付了訟爭房屋的全部購房款，有收款憑證、對帳確認(rèn)書等證據(jù)證實。這種正常的交易行為，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)并得到法律保護。置地集團公司認(rèn)為南發(fā)總公司沒有足額支付華貴苑4號樓的購房款，證據(jù)不足，本院不予支持。置地集團公司雖按約向南發(fā)總公司交付了訟爭房屋，但在南發(fā)總公司向其交付辦理訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記申請資料的情況下，未完全履行協(xié)助南發(fā)總公司辦理訟爭房屋所有權(quán)登記的義務(wù)，其行為構(gòu)成違約。盡管訟爭房同時也是置地集團公司與其他債權(quán)人間債務(wù)糾紛案件的標(biāo)的物，在另案中又被原城區(qū)法院及本院查封，但不足以影響本案的房屋預(yù)售合同繼續(xù)履行的可能。南發(fā)總公司實際上已合法取得了華貴苑4號樓，只是在履行過程中被置地集團公司中途以聲明掛失形式不予辦理其中的21套房產(chǎn)的權(quán)屬過戶手續(xù)。應(yīng)該指出，置地集團公司的行為具有是欺詐性，亦系違背了誠信原則，不應(yīng)受到保護。故南發(fā)總公司請求置地集團公司協(xié)助其辦理訟爭房的產(chǎn)權(quán)證、轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的主張，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。因此，原一審判決，認(rèn)定事實清楚，處理恰當(dāng)；本院二審判決認(rèn)定事實清楚，但處理欠妥。

　　《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條第一款規(guī)定：人民法院按照審判監(jiān)督程序再審的案件，發(fā)生法律效力的判決、裁定是由第一審法院作出的，按照第一審程序?qū)徖恚鞯呐袥Q、裁定，當(dāng)事人可以上訴；發(fā)生法律效力的判決、裁定是由第二審法院作出的，按照第二審程序?qū)徖?，所作的判決、裁定，是發(fā)生法律效力的判決、裁定；上級人民法院按照審判監(jiān)督程序提審的，按照第二審程序?qū)徖恚鞯呐袥Q、裁定是發(fā)生法律效力的判決、裁定。

　　根據(jù)上述規(guī)定，本案判決如下：

　　一、撤銷本院（2003）佛中法民一終字第741號民事判決；

　　二、維持原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字第431號民事判決。

　　本案一、二審訴訟費各100元，共200元，由被申請再審人置地集團公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 梁 虹

　　代理審判員 唐 斐

　　代理審判員 李 澤 同

　　二○○四年一月八日

　　書 記 員 黃 志 敏