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寧波
租二房東的房子，需謹(jǐn)慎！
隨著樓市的火爆，租房子的人也越來越多。由此產(chǎn)生了一個(gè)新的群體——二房東。“二房東”是指先從原房東手里租下整套房子，然后再整體或分房轉(zhuǎn)租給他人，從中獲利者。 二房東雖然給租客找房提供了一些便利，但是也有一些黑心“二房東”損害著租客的利益。比如以裝修裝飾、電器損壞為名義拒絕返還押金，或者以清理費(fèi)為由扣除一部分押金等。現(xiàn)實(shí)生活中，很多朋友遇到過很多與二房東租房發(fā)生的糾紛，往往損失還不小。今天，我們就來關(guān)注一下，租二房東的房子需要提前了解一下哪些法律知識(shí)。
二手租房糾紛頻發(fā)的兩大原因，一是法律意識(shí)缺乏，二是愛面子。愛面子可不是沒有法律意識(shí)，相反的這部分人明明知道法律風(fēng)險(xiǎn)卻礙于面子沒能白紙黑字。尤其是從“朋友”那轉(zhuǎn)租，寧可信口頭承諾，也不愿意傷情面簽合同。那正確的措施應(yīng)該是什么樣的呢？
一、核實(shí)產(chǎn)權(quán)信息。
無論是一手房還是二手房，第一步都是一樣的。房子不會(huì)說話，但是房產(chǎn)證會(huì)。房產(chǎn)證至少能保證兩個(gè)重要信息，第一你租賃的房屋是合法建筑。第二，產(chǎn)權(quán)所有人是誰。如果是租二手房，請同時(shí)核實(shí)一二房東之間的租賃合同。租賃合同中關(guān)于承租期限，是否續(xù)租、是否可以轉(zhuǎn)租約定都會(huì)直接影響你和二房東的合同效力。
那么，如果二房東說他們沒有紙質(zhì)合同，只是口頭約定。又或者原房東和二房東簽訂的租賃合同已經(jīng)過期，雖續(xù)租但并未重新簽訂新合同怎么辦？
《合同法》第二百一十五條規(guī)定：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。第二百三十六條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
從法條可以看出，如果沒有書面合同，租賃關(guān)系存在，但是為不定期租賃。什么是不定期租賃，那就是顆定時(shí)炸彈。
二、確認(rèn)二房東能不能轉(zhuǎn)租
《合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
法律規(guī)定可以說非常清楚了，二房東能不能轉(zhuǎn)租關(guān)鍵看一房東同意不同意。如果一二房東租賃合同中明寫二房東能轉(zhuǎn)租，這事情就簡單。但如果租賃合同沒寫能也沒寫不能怎么辦？最簡單的做法，還是與一房東書面確認(rèn)
三、確保承租期限
首先，請你記住20年這個(gè)數(shù)字。
《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
租賃期限在法律上是有硬性規(guī)定的，最長不得超過20年。好在實(shí)踐中，也極少有20年租賃期限的房屋，但萬一你有幸遇到一個(gè)50年租賃的合同，拜托了，請保持清醒，法律規(guī)定，最長不超過20年。超過部分無效！
其次，請注意！你與二房東的承租期限不能超過一二房東之間的期限。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。萬萬不可聽信口頭承諾可以續(xù)租。沒有白紙黑字的口頭承諾都是耍流氓。
在確保這三點(diǎn)后，一份完整的租賃合同是最后的定心丸。關(guān)于這一部分因?yàn)樾枰獙?shí)際情況因房制宜，無法細(xì)說。但是總體而言，租賃合同中要約定清楚房屋信息、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、裝修物歸屬等情況。
以上就是律霸小編為大家整理的關(guān)于租二房東房屋需注意的相關(guān)法律事項(xiàng)。如果現(xiàn)實(shí)生活中您或您的家人朋友們遇到類似的問題，可以直接找所在地人民法院或公安機(jī)關(guān)，或者在第一時(shí)間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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