第二套房貸款新政尚有五大難題待破解

　　現代快報12月25日報道 盡管央行半個月前就出臺了第二套房貸細則，不過各家銀行似乎并不著急。眼看離明年1月1日沒幾天了，到時候銀行該如何確定第二套房標準呢？

　　記者昨天從南京各大銀行了解到，目前工行、農行、交行等絕大多數銀行并沒有接到總行下發的詳細規定，而他們也表示，“第二套房貸”細則要在南京落實，至少還存在五大疑難。如果本周內央行或建設部沒有新的說明出臺，那么這項政策很難在明年初執行。

　　第一難：

　　誰知道買房人是否已婚

　　記者了解到，近日央行出臺了第二套房貸細則后，江蘇省銀監會就曾召集各大銀行討論，大家一致發現了若干難以界定的問題。

　　首先，央行細則第一條就明確：第二套房貸“以家庭為單位”來判定，但是南京各個區的民政部門是不聯網的，因此客戶要拿結婚證來證明自己結婚很容易，但客戶如果要謊稱自己沒結婚，那銀行想核查卻很難。

　　江蘇一家國有銀行房貸部工作人員告訴記者，單位和街道開的單身證明并沒有法律效力。而各區民政局只能開出“該客戶在該區沒有結婚登記”的證明，要在外地登記結婚的就更查不到了。戶口簿上反映的婚姻狀況往往是滯后的，也不準。

　　“所以我們現在只能讓客戶自己寫個說明。”這位銀行業內人士表示，一旦其隱瞞真實情況，客戶將承擔法律責任。

　　第二難：

　　一家有幾套房查不出來

　　還有一家銀行表示，按照央行細則，如果客戶想以“人均住房面積小于當地平均水平”為理由，要求享受首套房的下浮利率，就必須自己去房產部門開證明，否則銀行就按第二套房對待。問題是，銀行沒有時間和精力逐個去房產部門查。

　　現在還有一周時間，南京房產部門打算怎么開這個證明呢？記者昨天聯系了房產部門有關負責人，回答是：“我們真還沒有考慮這個事，出證明是要負責任的，沒弄清楚，房產部門不會亂開。”

　　為什么會這樣？記者了解到，因為就算是市房產局想要弄清一家人家究竟有幾套房，也不容易。因為目前江南八區和江北、江寧的房產登記系統都不聯網，一家人要是在主城一套、江北一套，市房產局只能查到主城的一套，而江北的房產局也只能查到江北的那套。

　　第三難：

　　人均住房面積怎么算

　　就算能弄清一家人一共有多少面積的房子，但怎么看其是否超過地方平均水平呢？央行要求按計部門按上年數據來確定地方人均住房面積，昨天南京市房管部門有關負責人表示，房產和統計部門最新的聯合調查是南京人均住房建筑面積達到32.21平方米，其中11個區為31.78平方米/人，兩縣（高淳、溧水）為43.53平方米。但銀行卻很疑惑：究竟是全市劃一條線32.21m2/人，還是按11區和2縣來分別劃，或者主城歸主城，三區二縣再分別劃呢？畢竟它們之間的差別還是挺大的。

　　第四難：

　　家庭人口該如何界定

　　在計算家庭人均住房面積時，家庭人口怎么界定也是難題之一。有市民就向記者抱怨，自己一家三口和父母一起住在120m2的房子里，人均才24m2，但父母因為是外市內退人員，戶口一時轉不過來，如果只按戶口本上的“一家三口”算，人均面積就達到了40m2，肯定“超標”了。實際上自己居住并不寬敞，這不公平。但如果把實際居住人口都納入計算，那父母在外地的房子怎么算又是個問題。

　　第五難：

　　公積金貸款怎么查

　　本次央行明確二套房貸應包括純公積金貸款，但目前南京銀行卻抱怨：公積金貸款的信息尚未納入央行個人征信系統，銀行除非一筆筆到公積金管理中心去查，否則是看不到的，而這樣做人力投入吃不消。

　　“我們只要在個人征信系統中查詢了，而且沒發現有公積金貸款，那么我們仍然視作第一套房?！蹦暇┮患毅y行表示，現在他們只能這樣辦。

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　　商品房預告登記今起實施

　　遏制商“一房多賣”

　　從今天起，南京市房產部門將正式推行商品房預告登記制度，并在預售購房合同中新增相關內容。這樣，買房人在購房簽訂合同的同時，就可以申請房屋產權的預告登記，在開發商對房屋產權初始登記之后的90天內，開發商想“一房二賣”或“一房多賣”都是不可能的。

　　合同備案時一并辦理

　　“這次推行商品房預告登記，主要是配合《物權法》的相關規定。”南京市房產局產權市場處有關人士解釋說，預告登記制度從本月25日起正式施行，為了在實際操作中提醒買房人，房產局已經要求開發商在南京市商品房預售合同中增加4條約定的條款：1、甲（開發商）、乙（買房人）雙方按規定辦理商品房預售合同登記備案手續（即合同鑒證），同時申請預購商品房預告登記。2、甲方應在房屋初始登記后及時告知乙方。3、乙方應在甲方辦理初始登記后及時申請房屋轉移登記。4、預告登記有效期為：自預告登記之日起至甲方辦理初始登記后三個月內。房產局表示，這一規定主要是為了防止開發商“一房多賣”。

　　那么，買房人應該從什么時候開始申請預告登記？房產局表示，買房人在和開發商簽訂購房合同后，需要到房產局進行合同鑒證備案，預告登記和這一程序是“一并辦理”的。有效時間為“開發商在商品房竣工后，辦理初始登記那天起之后的90天”，在這90天內，如果購房人沒有及時辦房產證，預告登記就失效了。

　　預告登記可以自己去申請

　　在12月25日之前購買商品房的市民，他們合同鑒證時并沒有申請預告登記，這該如何處理？房產局表示，這分兩種情況，一種是已經竣工交付的，買房人可隨時辦理房產證，不存在預告登記的情況；另一種是已辦理商品房合同備案登記，但房屋尚未竣工交付的，買房人想要預告登記，要自己到房產登記機構領取“南京市商品房預告登記申請書”。

　　萬一市民沒有辦預告登記或登記過期失效了，開發商又把房子賣給其他人，第三人再到房產部門要求備案怎么辦？房產局表示，其實沒必要擔心這個問題，因為原則上在第一個買房人備案之后，如果開發商想備案第二份合同是行不通的，除非第一個買房人自愿退房?？靾笥浾咭鼤圆?/p>

　　開發商元旦期間急著賣房

　　快報訊（記者孫潔）或許是因為年底回籠資金的需要，或許對明年形勢缺乏把握，年底南京幾乎有10多家樓盤都推出了新房源。記者了解到，由于央行“第二套”細則出臺等調控措施對購房人心理的影響，上周除了個別樓盤取得60%以上的率外，多數樓盤開盤并不好賣。記者昨天探詢獲悉，幾乎所有有房源的樓盤元旦三天都已經確定開門賣房，而且“優惠正在制定中”。

　　記者昨天詢問了東郊晶典、賽世香樟園、融僑中央花園、淺草明苑等一批樓盤，這些樓盤近期都推出了新房源，以往最搶手的80～90m2的二房（最大100m2），現在幾乎家家都“有售”，而且有三家都還在延續一周以前的開盤優惠。至于元旦怎么賣？銷售人員十分熱情：“您哪天來看房都可以，我們都開門。”至于優惠，公司還沒有對外宣布。但有三家表示：應該會有。

　　業內人士表示，趕在此時賣房，一方面應該是年前沒賣光的房源正常賣；另一方面，明年樓市政策難測，因此及早出手一批房源，回籠部分資金未必不是“上策”。如此看來，元旦期間，南京樓市房源應當比較充足。 (本文來源：現代快報 作者：記者王海燕孫潔)