房地產合同的效力 ? ? ? ? 一、房地產合同的效力 合同的效力就是合同的法律約束力,是指法律賦予依法成立的合同具有約束各方當事人的強制力。當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為,如果符合法律規(guī)定的條件,就是一種民事法律行為,在法律上產生約束力。《民法通則》第55條規(guī)定:民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力; (二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。也就是說,訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為,就在產生了法律上的約束力,否則不產生法律效力。 不產生法律效力的合同為無效合同。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因無效合同所取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償;有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。 房地產合同是眾多合同中性質較為特殊的一類合同,此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》,《合同法》的規(guī)定,還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關批準、登記手續(xù),這樣合同才能產生法律效力。 二、無效房地產合同的處理 《合同法》第 56條規(guī)定:“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。” 無效的房地產合同也應按上述規(guī)定來處理。概括起來,法律對無效合同的處理主要是:(一)返還財產或折價賠償;(二)賠償損失。對于非過錯方也需承擔一定的法律后果,但在具體處理上,應遵循以下原則。 (一)公平原則 房地產開發(fā)經營活動是一種民事活動,《民法通則》第4條規(guī)定:民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對無效房地產合同的處理中,也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導致租賃合同無效時,租賃關系無效,承租方應將房屋交還出租方,并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節(jié),承租方既便沒有過錯,但其確實也使用了出租方的房屋,屬實際受益人,應考慮讓無過錯的承租方支付實際使用房屋的租金,才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進行評估)。 (二)避免累訟原則 房地產合同糾紛案件中往往存在多種法律關系,對一種法律關系認定無效后,會影響到其他的法律關系,因此,在無效房地產合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調,減少訴訟程序。比如在確權案件中同時存在房屋抵押關系和房屋買賣關系,如果認定買賣關系有效,抵押關系無效,這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題,應責令有關當事人中止他項權利登記備案,以保證買賣關系的確 ?
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