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寧波
房地產(chǎn)合同的效力
房地產(chǎn)合同的效力 ? ? ? ? 一、房地產(chǎn)合同的效力 合同的效力就是合同的法律約束力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束各方當事人的強制力。當事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，就是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。《民法通則》第55條規(guī)定：民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力； (二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。也就是說，訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，就在產(chǎn)生了法律上的約束力，否則不產(chǎn)生法律效力。 不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因無效合同所取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 房地產(chǎn)合同是眾多合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，《合同法》的規(guī)定，還應當?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)批準、登記手續(xù)，這樣合同才能產(chǎn)生法律效力。 二、無效房地產(chǎn)合同的處理 《合同法》第 56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。” 無效的房地產(chǎn)合同也應按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是：(一)返還財產(chǎn)或折價賠償；(二)賠償損失。對于非過錯方也需承擔一定的法律后果，但在具體處理上，應遵循以下原則。 (一)公平原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《民法通則》第4條規(guī)定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對無效房地產(chǎn)合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導致租賃合同無效時，租賃關(guān)系無效，承租方應將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒有過錯，但其確實也使用了出租方的房屋，屬實際受益人，應考慮讓無過錯的承租方支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進行評估)。 (二)避免累訟原則 房地產(chǎn)合同糾紛案件中往往存在多種法律關(guān)系，對一種法律關(guān)系認定無效后，會影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無效房地產(chǎn)合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系，如果認定買賣關(guān)系有效，抵押關(guān)系無效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題，應責令有關(guān)當事人中止他項權(quán)利登記備案，以保證買賣關(guān)系的確 ?
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