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寧波
第二期:商品房買賣中的幾個法律問題
商品房買賣中的幾個法律問題
隨著我國住房制度改革的深入推進和人們對房產這一重大生活資料的投資價值的認識深入，我國的商品房交易量越來越大。然而，由于我國房地產市場的發育不完全以及房屋買受人在相關法律知識上的欠缺，近年來我國的商品房買賣糾紛也呈逐年上升的態勢。依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《物權法》以及相關法規，結合司法實踐中的常見商品房買賣糾紛，談一談商品房買賣中的幾個常見法律問題，希望對商品房買受人避免相關的法律糾紛能有所幫助。
1. 銷售廣告可以成為商品房買賣合同內容。
任何合同的成立都需要經過要約和承諾兩個程序。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，原則上不能成為商品房買賣合同的內容。但是如果房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，即應當成為商品房買賣合同的內容，對開發商具有約束力。絕大多數開發商在商品房的宣傳圖片和資料的隱蔽位置都會說明該廣告的最終解釋權歸開發商所有，“相關數據以政府最后批準文件為準”，但只要開發商的銷售廣告或宣傳資料符合上述關于要約的條件，那么當開發商違反廣告內容時，即使廣告中說明和允諾的內容并未載入買賣合同，其仍要承擔相應的違約責任。所以，商品房買受人應當妥善保留相關廣告和圖片資料，以利于與開發商就宣傳廣告的內容而發生糾紛時能夠有效維權。
２.買受人應主動申請預告登記。
為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護的所有權，我國《民法通則》規定了物權的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律法規也規定，房屋所有權的取得應當以房屋產權登記為標準。但在實際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產權登記之間存在一定的時間差，不良房產商在此期間可能會一房多賣，最后也許只有出價最高的買受者得到了產權證，買受人的利益因此受到極大損害。《物權法》為防止這種情況的發生規定了預告登記制度，即買受人只要和開發商簽訂了預售買賣合同，即可向登記機構申請預告登記，保證將來獲得對于不動產的所有權。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
３.小區車庫屬于業主共有。
近年來小區車庫、停車位產生的糾紛已成為物業管理糾紛中的主要問題，但因此類問題而提起的訴訟并不多見，主要原因就是我國沒有相關的法律、法規對小區車庫、停車位的歸屬做出具體明確的規定。《物權法》對此做出了明確規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這就為解決小區車庫、停車位的歸屬問題提供了明確的法律依據。《物權法》還規定，對外出租小區車庫、停車位產生的收益屬于全體業主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒有約定的根據各業主房屋所占比例進行分配。基于上述法律規定，建議房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時，應當在合同中明確約定小區車庫、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區建筑區劃內的共有收益的分配方式。
４.精裝修房裝修費須繳契稅。
國家稅務總局2007年6月18日公布的《關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》稱，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。這項規定意味著，如果購買精裝房，計算契稅時裝修費不能被排除在外，而應按照買賣合同總價計算契稅。所以，房屋買受人在購房過程中是購買毛坯房還是選擇精裝修房就需要慎重思考和選擇。
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