商品房買賣中的幾個法律問題

隨著我國住房制度改革的深入推進(jìn)和人們對房產(chǎn)這一重大生活資料的投資價值的認(rèn)識深入，我國的商品房交易量越來越大。然而，由于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育不完全以及房屋買受人在相關(guān)法律知識上的欠缺，近年來我國的商品房買賣糾紛也呈逐年上升的態(tài)勢。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《物權(quán)法》以及相關(guān)法規(guī)，結(jié)合司法實踐中的常見商品房買賣糾紛，談一談商品房買賣中的幾個常見法律問題，希望對商品房買受人避免相關(guān)的法律糾紛能有所幫助。
　　1. 銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容。
　　任何合同的成立都需要經(jīng)過要約和承諾兩個程序。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，原則上不能成為商品房買賣合同的內(nèi)容。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即應(yīng)當(dāng)成為商品房買賣合同的內(nèi)容，對開發(fā)商具有約束力。絕大多數(shù)開發(fā)商在商品房的宣傳圖片和資料的隱蔽位置都會說明該廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，“相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，但只要開發(fā)商的銷售廣告或宣傳資料符合上述關(guān)于要約的條件，那么當(dāng)開發(fā)商違反廣告內(nèi)容時，即使廣告中說明和允諾的內(nèi)容并未載入買賣合同，其仍要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，商品房買受人應(yīng)當(dāng)妥善保留相關(guān)廣告和圖片資料，以利于與開發(fā)商就宣傳廣告的內(nèi)容而發(fā)生糾紛時能夠有效維權(quán)。
　　２.買受人應(yīng)主動申請預(yù)告登記。
　　為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會一房多賣，最后也許只有出價最高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買受人的利益因此受到極大損害。《物權(quán)法》為防止這種情況的發(fā)生規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預(yù)售買賣合同，即可向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記，保證將來獲得對于不動產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
　　３.小區(qū)車庫屬于業(yè)主共有。
　　近年來小區(qū)車庫、停車位產(chǎn)生的糾紛已成為物業(yè)管理糾紛中的主要問題，但因此類問題而提起的訴訟并不多見，主要原因就是我國沒有相關(guān)的法律、法規(guī)對小區(qū)車庫、停車位的歸屬做出具體明確的規(guī)定。《物權(quán)法》對此做出了明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這就為解決小區(qū)車庫、停車位的歸屬問題提供了明確的法律依據(jù)。《物權(quán)法》還規(guī)定，對外出租小區(qū)車庫、停車位產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒有約定的根據(jù)各業(yè)主房屋所占比例進(jìn)行分配。基于上述法律規(guī)定，建議房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定小區(qū)車庫、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有收益的分配方式。
　　４.精裝修房裝修費須繳契稅。
　　國家稅務(wù)總局2007年6月18日公布的《關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù)》稱，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)。這項規(guī)定意味著，如果購買精裝房，計算契稅時裝修費不能被排除在外，而應(yīng)按照買賣合同總價計算契稅。所以，房屋買受人在購房過程中是購買毛坯房還是選擇精裝修房就需要慎重思考和選擇。