上海房地產(chǎn)專業(yè)律師提示，簽訂二手房買賣合同的十個(gè)必須！

本律師團(tuán)隊(duì)在長(zhǎng)期的“房屋陪購(gòu)”及房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，在二手房買賣合同簽訂過(guò)程中，一些非常重要之條款如果在房地產(chǎn)買賣合同中沒(méi)有確定或約定不清晰，皆會(huì)為房地產(chǎn)買賣行為埋下法律隱患，進(jìn)而發(fā)生法律訴訟糾紛。故本律團(tuán)隊(duì)做以下簡(jiǎn)單總結(jié)，以饗讀者！

1． 須確認(rèn)房主真實(shí)身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。
2．必須明確雙方違約責(zé)任
因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。
目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間
在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段支付給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4、必須注明房屋交付時(shí)間

5、要明確查看房屋租賃情況

根據(jù)法律“買賣不破租賃”以及承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之法律規(guī)定，這些需要在簽訂合同時(shí)予以明確，否則都有可能導(dǎo)致買方權(quán)利的最終實(shí)現(xiàn)。

6、必須約定清楚戶口遷移問(wèn)題

因法院不受理有關(guān)戶口遷移的訴訟，故在該問(wèn)題的約定上一定要違約條款的約定。
7．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間
這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
8．必須有交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、居間費(fèi)用承擔(dān)條款
9．買方必須見房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取訂金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。
10．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

當(dāng)然，二手房買賣所涉內(nèi)容并非上述簡(jiǎn)單幾條能全部涵蓋，因個(gè)案情況不同而要有相應(yīng)方面的調(diào)整。為了避免大額房屋買賣交易中沒(méi)有法律上的后顧之憂，委托專業(yè)房地產(chǎn)陪同購(gòu)房有非常之必要。