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最高人民法院關(guān)于喻德生訴解才亨房屋糾紛一案的復(fù)函

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-10 · 3224人看過
江西省高級人民法院:
  你院《關(guān)于喻德生與解才亨房屋產(chǎn)權(quán)申訴案的請示報告》收悉。經(jīng)研究答復(fù)如下:
  據(jù)報告稱,永豐縣恩江鎮(zhèn)八一街解家巷二十二號四間磚瓦平房的產(chǎn)權(quán)早在一九四七年即由解才亨取得。此后,解才亨就一直以產(chǎn)權(quán)人的身份與喻德生建立租賃關(guān)系,并收取租金。土改時,該房屋的產(chǎn)權(quán)并未變動。經(jīng)房屋普查,一九八七年九月永豐縣人民政府給解才亨頒發(fā)了該宅院的《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》。據(jù)此,對承租人喻德生主張該房屋產(chǎn)權(quán)不應(yīng)予以支持。
  以上意見供參考

 附:
 
         江西省高級人民法院關(guān)于江西省永豐縣
        喻德生訴與解才亨房屋產(chǎn)權(quán)申訴案的請示報告
             (1992年12月)

最高人民法院:
  江西省永豐縣喻德生訴與解才亨房屋產(chǎn)權(quán)糾紛一案,經(jīng)一、二審法院判決,解才亨不服,向我院提出申訴,經(jīng)我院調(diào)卷審查,提交審判委員會討論,有三種處理意見,現(xiàn)特向貴院請示。
  該案主要事實:申請再審人解才亨與對方當(dāng)事人喻德生訟爭之房屋座落于永豐縣恩江鎮(zhèn)八一街解家巷22號,現(xiàn)系四間磚瓦平房,面積共計83.96平方米。該房是死者解偉秀夫婦遺產(chǎn)。解偉秀夫婦分別于1924、1933年死亡,均由解氏家族負(fù)責(zé)安葬。死者除遺留上述平房外,還留下位于解家巷24號正房壹棟(該房目前尚未發(fā)生爭執(zhí)),面積221.2平方米。解偉秀夫婦原有一兒一女,兒子解恒亨于早年病亡,女兒解春英早已出嫁給永豐縣八江鄉(xiāng)魏家村的魏斌為妻,并于1948年去世。此前,解偉秀的子女對該兩棟房屋均未進(jìn)行管業(yè),而是由同族人代管。1947年,重修族譜時,解氏家族根據(jù)解偉秀無后繼承祖業(yè)的情況,經(jīng)族人商議,將時年31歲的解才亨過繼到已去世多年的解偉秀夫婦名下為子,并將此事記入族譜。從此以后,解才亨繼得解偉秀夫婦的房屋。解放前夕,解才亨因躲壯丁而從永豐縣古縣鄉(xiāng)遷至吉水縣冠山鄉(xiāng)居住,其過繼所得的兩棟房屋委托其兄長代為管理,并先后將解家巷22號(爭執(zhí)房)出租給喻德生,將解家巷24號出租給金信和、黃南生、黃芝生等人居住。
  1940年以后,喻德生家搬入當(dāng)時破爛不堪的訟爭之房居住,1947年后,便向解才亨的代管人等交租,1986年至1988年,解才亨還向喻德生收過房租三次,共計36元。1960年和1983年(解才亨稱是1978年),喻德生家兩次修理房墻均與解才亨等人協(xié)商,規(guī)定修理費折抵租金。1988年,未經(jīng)解才亨同意,喻德生又將該房前墻進(jìn)行翻修。
  據(jù)查,土改時,無人登記訟爭之房的產(chǎn)權(quán)。解才亨當(dāng)時居住在吉水縣,并在該縣參加土改,還擔(dān)任民兵隊長,其階級成份為下中農(nóng)。據(jù)當(dāng)時擔(dān)任永豐縣恩江鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長和農(nóng)會團主席的曾國文1951年在恩江鎮(zhèn)搞土改試點,1952年搞土改復(fù)查的解振齊及現(xiàn)年78歲、祖輩都在解家巷居住,并親自參加了土改的李年香等人證明:解才亨的房子不屬沒收、分配對象,訟爭房的產(chǎn)權(quán)當(dāng)時就確權(quán)給他了,只是他本人未申報登記,但產(chǎn)權(quán)歸屬是不會變的。又據(jù)永豐縣城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證辦公室證明:一九八五年七月二十日房屋普查時,經(jīng)調(diào)查,訟爭房是屬解才亨所有的。1987年9月,永豐縣人民政府給解才亨頒發(fā)了解家巷22號和24號兩棟房的《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》。
  1988年12月20日,因喻德生拖欠過房租,且解才享擔(dān)心以后租金難收,解便欲將該房出賣給其侄孫解天惠,并且雙方已訂立買賣契約。后由于買賣契上無承租人簽名等,縣公證處不予公證,故買賣未成。于是雙方將該契約撕毀作廢。同日,解才亨與解天惠又訂立《房屋管理委托契》。該委托契規(guī)定:解才亨將解家巷22號房(含1972年喻德生私自搭建之房等)全權(quán)委托解天惠管業(yè),自寫契之日起,任憑解天惠居住、改建或出賣,任何人不得干預(yù)或侵占等。不久,喻德生得知此事,認(rèn)為解才亨實際上是將該房出賣給解天惠。因此,喻要求得到優(yōu)先購買權(quán),從而產(chǎn)生糾紛,訴諸永豐縣法院。
  一審法院認(rèn)為,解才亨與解天惠之間未最后形成買賣關(guān)系,故喻德生的優(yōu)先購買權(quán)失去條件,因此判決駁回喻德生的訴訟請求。為此,喻德生又以優(yōu)先購買權(quán)之訴向吉安中院提起上訴。吉安中院認(rèn)為,原判事實不清,證據(jù)不足,爭執(zhí)房產(chǎn)權(quán)不明。因此,裁定撤銷原判,發(fā)回重審。重審中,喻德生將優(yōu)先購買權(quán)之訴變更為房屋確權(quán)之訴。喻認(rèn)為爭執(zhí)之房由喻家租住了近50年,應(yīng)屬其所有,并否認(rèn)向解才亨交納過房屋租金。解才亨則提出要求解除租賃關(guān)系,將爭執(zhí)之房無償送給解天惠。經(jīng)重審,一、二審法院將訟爭之房判歸喻德生所有,并由解才亨退回喻德生所交納的租金36元。
  我院審判委員會討論意見:
  第一種意見(即傾向性意見):“過繼”、“立嗣”都是封建宗法思想的產(chǎn)物,
是不受法律保護(hù)的。解偉秀夫婦已于1924年和1933年先后死亡,時隔14年之后,即1947年,解氏家族將時年31歲的解才亨過繼給解偉秀夫婦為子,但雙方并未形成,也不可能形成扶養(yǎng)關(guān)系。故養(yǎng)父母子女關(guān)系不能成立,解才亨就不能亨有繼承解偉秀夫婦遺產(chǎn)的權(quán)利。土改時,解才亨未對訟爭房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。而喻德生一直是以承租戶的名義租住該房,土改時,政府未將該房確權(quán)給喻德生。雖然經(jīng)過幾十年的維修、使用,現(xiàn)房價值已遠(yuǎn)超過原房價值,但他和解才亨一樣不能享有該房產(chǎn)權(quán)。因此,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訟爭房為無主財產(chǎn)而收歸公有。
  第二種意見:訟爭之房應(yīng)改判歸解才亨所有。現(xiàn)由是:
  (1)從歷史情況看,原房主解偉秀夫婦去世后,因無兒,只有一女解春英遠(yuǎn)嫁鄉(xiāng)下,后事是由族人負(fù)責(zé)料理,其遺留的房屋亦由族人代管。一九四七年,解氏家族重修族譜時,推薦與解偉秀血緣關(guān)系較近的解才亨過繼給解偉秀夫婦為子,以繼續(xù)解偉秀夫婦的兩棟房屋(含現(xiàn)爭執(zhí)房屋),并以立族譜的形式對此加以確認(rèn)。因此,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定一九四七年,該房產(chǎn)權(quán)就已實際轉(zhuǎn)移給解才亨了。
  (2)從登記發(fā)證情況看,土改時,解才亨居住在吉水縣冠山鄉(xiāng),并在那分田分地,當(dāng)時還擔(dān)任民兵隊長,定成份為下中農(nóng)。他在永豐縣城的房產(chǎn)仍由其兄長代管。根據(jù)當(dāng)時擔(dān)任恩江鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長、農(nóng)會團主席的曾國文,土改干部解振齊等人證明,解才亨雖然沒有對該房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,但由于他的成份為下中農(nóng),不屬沒收對象,故政府仍承認(rèn)其權(quán)屬,在永豐當(dāng)時象這種沒登記的情況很多。此后,通過1985年的房屋普查和1987年9月解才亨向永豐縣人民政府領(lǐng)取了《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》,更進(jìn)一步證實了解對該房擁有權(quán)利。
  (3)從管業(yè)等方面的情況看,自1947年解才亨繼得該房產(chǎn)權(quán)后,即委托他人對該房進(jìn)行管理,并每年向喻德生家收取房租(每年谷子50斤,1956年后每年收取租金12元)。喻德生家曾兩次大修該房,租金拆抵等事宜也是與解家兄弟協(xié)商辦理的。喻德生在一審法院重申前一直承認(rèn)解才亨對該房的所有權(quán),只是在永豐縣法院重審該案時,喻才否認(rèn)前述,將房屋買賣之訴,變更為房屋產(chǎn)權(quán)之訴。所以,喻德生作為承租戶向法院提出房屋產(chǎn)權(quán)要求是毫無道理的。
  另外,由于在吉安中院將該案發(fā)回原審法院重審之前,永豐縣房產(chǎn)公司、解氏家族成員、解偉秀的外孫魏仁華及喻德生本人等對該房產(chǎn)權(quán)均無異議,且永豐縣人民政府還給解才亨頒發(fā)了有關(guān)證件。因此,不宜將該房作為無主財產(chǎn)來處理。同樣,喻德生也不能享有該房產(chǎn)權(quán),否則的話,全國各地將會有許多承租房(包括永豐縣恩江鎮(zhèn)八一街解家巷24號的六個承租戶)向法院起訴,要求將其承租多年的房屋的產(chǎn)權(quán)變更歸自己所有。
  第三種意見:駁回申訴,維持原判,其理由為:
  (1)當(dāng)事人雙方爭執(zhí)之房,是死者解偉秀夫婦的遺產(chǎn),解偉秀夫婦分別于1924年、1933年就死亡,解姓族人在解偉秀夫婦死后14年之久,于1947年才將已時年31歲的解才亨過繼給死者為子,這一行為純屬封建的宗祧思想而出現(xiàn)的所謂“嗣子”,不是死者的意志表示。解才亨既未與死者生前共同生活,也未對死者生前盡過義務(wù),他的過繼是國家政策、法律不承認(rèn)的繼承關(guān)系。最高法院在一九八四年八月三十日關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第三十八條規(guī)定:“過繼”子女與“過繼”父母形成撫養(yǎng)關(guān)系的,即為養(yǎng)子女,互為繼承權(quán);如系封建性的“過繼”、“立嗣”,沒有形成撫養(yǎng)關(guān)系的,不能亨有繼承權(quán)。根據(jù)一九八五年十月一日起施行的繼承法的規(guī)定,解才亨也沒有繼承權(quán)。本案是一九八九年起訴的,審理此案應(yīng)適用八九年以后的政策法律。據(jù)此,解才亨的過繼關(guān)系是無效的民事行為。
  (2)申訴人解才亨家居住在吉水縣,土改時在吉水分得了地主的財產(chǎn),如當(dāng)年對爭執(zhí)房進(jìn)行了登記,那么他在吉水就不一定能分得地主的財產(chǎn)。對爭執(zhí)之房,解才亨雖然已取得了《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》,但是,直到現(xiàn)在也沒有領(lǐng)取房產(chǎn)所有權(quán)證,從來也沒有對爭執(zhí)房進(jìn)行管理居住使用。
  (3)爭執(zhí)房在解才亨未“過繼”之前的1940年就由永豐縣難民收容所安排給了喻德生居住,當(dāng)時房子是破爛不堪,有人叫馬棚,經(jīng)過喻德生家?guī)资甑木S修,變成了現(xiàn)在四間磚瓦平房,現(xiàn)房的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原破房價值,現(xiàn)房歸喻德生所有,由喻給原房主適當(dāng)補償,從有利于穩(wěn)定住房秩序,從實際出發(fā),該爭執(zhí)房也應(yīng)歸喻德生為好。


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