“二房東”付女士把一套3室1廳的房子分割成10個(gè)小間出租，當(dāng)她把十張席夢(mèng)思床拉進(jìn)小區(qū)時(shí)，被物業(yè)以違反業(yè)主公約的名義攔下……
滬上群租第一案——“上海綠城事件”在沸沸揚(yáng)揚(yáng)了一年之后，昨天暫時(shí)劃上一個(gè)休止符。浦東新區(qū)法院駁回了付女士的起訴，付女士當(dāng)庭表示上訴。

宣判后，本市法律專(zhuān)家建議立法規(guī)范群租，并賦予物業(yè)適當(dāng)?shù)墓芾砺毮堋?

●庭審直擊

?

去年6月28日下午3點(diǎn)，一輛載著10張席夢(mèng)思床的卡車(chē)停靠在上海綠城小區(qū)北門(mén)入口。60單元的“二房東”付女士把3室1廳分割成10個(gè)房間做轉(zhuǎn)租生意。

當(dāng)她和另一位幫手準(zhǔn)備將這10張床搬進(jìn)小區(qū)時(shí)，被物業(yè)人員攔了下來(lái)。“我沒(méi)破壞房屋結(jié)構(gòu)。至于隔幾間房、租給幾個(gè)人，物業(yè)沒(méi)權(quán)管我。”

一個(gè)星期后，付女士走進(jìn)浦東新區(qū)法院，以物業(yè)限制她及其房客進(jìn)出，侵犯了他們的人身權(quán)，要求物業(yè)賠償房租損失2400元。

在去年8月22日首次庭審后，昨天下午終于再次進(jìn)行庭審。在法庭上，原被告雙方據(jù)理力爭(zhēng)，最終爭(zhēng)議的焦點(diǎn)集中在兩點(diǎn)上：

物業(yè)是否有權(quán)制止房東“搬床”？

原告：我租下了房屋，往自己的家中搬床，沒(méi)有違反任何法律和地方法規(guī)。

被告：不能將搬床行為作為一個(gè)孤立的、獨(dú)立的行為來(lái)看待，搬床是其群租行為的一個(gè)組成部分；被告阻止的，也絕不是搬床行為，而是群租行為。

物業(yè)是否有權(quán)制止群租行為？

原告：業(yè)主和我簽訂租賃協(xié)議，同意我對(duì)房屋進(jìn)行裝修和分割轉(zhuǎn)租。我轉(zhuǎn)租給多少人，物業(yè)無(wú)權(quán)干涉。

被告：被告是基于楊先生的要求和授權(quán)而制止原告的違約行為。雖然租賃協(xié)議中同意原告對(duì)房屋進(jìn)行裝修和分割轉(zhuǎn)租。但強(qiáng)調(diào)了同一間居住房屋，不得分割。

在1個(gè)多小時(shí)的庭審后，法官當(dāng)庭宣判：因原告付女士存在擅自改變住宅實(shí)際功能和布局的情況，故被告物業(yè)有權(quán)采取措施予以制止。而出租人對(duì)此也予以認(rèn)可，該行使權(quán)利的方式并無(wú)不當(dāng)，不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因此法院駁回付小姐的訴訟請(qǐng)求。

●專(zhuān)家說(shuō)法

物業(yè)可適當(dāng)承擔(dān)管理職能

本案判決后，作為一個(gè)標(biāo)本案例必然對(duì)群租現(xiàn)象產(chǎn)生重要的影響。因此法院對(duì)于此案，也是慎之又慎。在去年8月22日首次庭審后，多次排定開(kāi)庭日期，多次又改期。對(duì)于愈演愈烈的群租現(xiàn)象，誰(shuí)來(lái)管理，又如何管理？記者在庭審后采訪了包括本案承辦法官在內(nèi)的不少法律界人士。

本案承辦法官建議說(shuō)，前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)公約條款對(duì)“分割出租”要進(jìn)一步完善，如果成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同的話(huà)，也要完善有關(guān)條款。政府部門(mén)要提供相關(guān)的規(guī)范文本，完善有關(guān)條款。

另外，鑒于群租案件時(shí)有發(fā)生，王法官還建議，讓物業(yè)承擔(dān)部分社會(huì)職能，他們的管理在某種程度上是有效的，但是必須要把握一個(gè)度，畢竟物業(yè)在限制群租行為過(guò)程中，對(duì)他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行限制，如果出現(xiàn)越權(quán)現(xiàn)象，也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

希望本市立法規(guī)范群租

“該案的判決可說(shuō)是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，不管是在司法實(shí)踐中，還是在物業(yè)的日常管理中。”在獲悉此案后，正式向上海市人大代表會(huì)常務(wù)委員會(huì)提出立法建議的律師杜躍平告訴記者：“目前不少小區(qū)的群租事件愈演愈烈，但真正鬧上法庭的卻很，很多物業(yè)除了勸阻外，很少有其他作為。

此案的判決，是給物業(yè)指了一條維權(quán)之路。建議修改上海市相關(guān)地方法規(guī)、《上海市房屋租賃條例》，在該條例的第五章“轉(zhuǎn)租”和第六章“租賃關(guān)系的變更和終止”這兩個(gè)章節(jié)之間，新設(shè)“群租”章節(jié)。或由上海市人大立法創(chuàng)設(shè)《上海市房屋租賃群租條例》，給物業(yè)一點(diǎn)執(zhí)法權(quán)，以此來(lái)規(guī)范群租現(xiàn)象。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

?