上海市政府今年力推的公共租賃房方案已初步成形，目前正在各區政府及相關部門征求意見。早報記者19日獲得一份《關于發展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)》(下稱《意見》)。從中不難看出，上海公共租賃房政策已現基本框架，不出意外，預計今年下半年可在部分區縣開展試點。

　　業內人士表示，政府對樓市的調控一方面從信貸環節下猛藥，達到短期內抑制需求的目的，但要從根本上引導樓市健康發展，仍要從增加供應、完善住房保障體系來形成立體供應機制。公共租賃房一旦在上海全市推開，將明顯減少中低端購房需求，對樓市形成中長期的調控效應。

　　但記者發現，這份初步方案對公共租賃房建設及管理的資金來源、租賃人群的準入及審核機制、退出機制等核心問題仍相當模糊，預計各部門還將陸續出臺配套文件，予以進一步細化。

　　準入人群|

　　四個條件相對較寬泛

　　這份4月16日剛剛下發各區縣房地部門進行內部意見征詢的《意見》，共10頁，分五大部分，其核心是房源籌措、供應管理和租賃管理這三方面，其出臺目的是“為了有效解決本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他城市常住人口的階段性居住困難”，這就明確了公共租賃住房的主要針對群體。

　　作為普通市民，最關心的莫過于“哪些人才能申請公共租賃住房”。記者發現，相對于經適房的準入門檻，這份文件中對公共租賃住房的準入條件設置得非常寬泛。在“供應管理”這部分的第一項，就是“準入條件”，規定“同時具備下列條件的對象(包括單身和家庭)，可以申請公共租賃住房：

　　1、具有本市城鎮常住戶口，或持有本市居住證和持續繳納社會保險金達到規定年限;

　　2、已與本市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同;

　　3、在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于(等于)15平方米;

　　4、申請時未享受本市其他住房保障政策。

　　業內人士指出，僅從以上四項準入條件來看，并未從申請人或家庭經濟收入來加以限定。如此寬泛的準入條件必定令相當數量的上海市民及常住人口符合準入條件，對房源數量的需求將非常大。

　　參與意見征詢的一位政府內部人士向記者表示，目前這一準入條件并不是最終版本，但有必要限定申請人的收入狀況，否則將那些收入相對較高、有能力購買商品房的人也納入公共租賃房保障體系，這不符合“保障性住房”的政策初衷，同時房源需求過大對政府財政也將造成極大壓力。在后續的征求意見及修改中，準入條件應當進一步完善細化，同時各區(縣)也可根據當地經濟情況制定具體的準入標準，并可適時調整，及時應向社會公布。

　　退出機制|

　　租期最短2年最長5年

　　有進入，就有退出，不論是經濟適用房的租賃房源，還是公共租賃住房，如何設立科學有效的退出機制，是該住房保障制度能否持續發展的關鍵問題。否則只進不退，再多房源都不夠，制度將面臨難以為繼的窘境。

　　在“租賃管理”這部分中，《意見》明確規定，“公共租賃住房的租賃雙方應簽訂租賃合同，一般應使用《上海市公共租賃住房租賃合同》(示范文本)。租賃合同期限一般不低于2年，合同到期仍需租賃的，運營機構應重新對承租人進行資格審核，符合條件的可續簽定，租賃總年限一般不超過5年。單位集體租賃的，出租人應與用人單位和承租人簽訂租賃合同。”

　　同時，根據《意見》，“嚴格按租賃合同約定進行租賃管理，按約定應退出而不退出的承租人，可由用人單位協同督促退出，對確有特殊困難的，給予一定期限的過渡期;拒不退出的，應按合同約定收取違約金，并可采取在適當范圍公告通報、納入誠信記錄系統、5年內不得享受本市住房保障政策等措施，必要時可通過司法程序解決。”#p#分頁標題#e#

　　公共租賃住房承租人有下列行為之一的，將被解除或終止租賃合同，收回住房，包括：將所承租的公共租賃住房轉借、轉租的;擅自改變承租住房居住用途的;購買住房或享受其它住房保障政策等。

　　同時，《意見》提出，市區(縣)應建立上海全市聯網的公共租賃住房服務信息平臺，對符合條件的申請人信息進行公示，同時與房地產租賃合同備案登記系統相連通，形成完整的全市住房租賃服務的信息網絡系統，發布房源信息、提供租賃服務、實行監督管理。

　　對上述種種，有政府人士表示，要建立有效的退出機制，首先必須要建立一套審核機制。“雖然初步方案規定須經申請人所在單位蓋章確認，交相關運營機構審核，區(縣)住房保障機構還應對申請審核情況進行抽查，但審核周期、監督管理等能否形成一套行之有效的制度，這是退出機制能夠起效的關鍵。”該人士認為，如果退出機制失靈，制度很難持續發展。

　　房源籌集|

　　可從經適房轉換而來

　　大量的公共租賃房源從哪里來?《意見》規定，公共租賃住房運營機構可通過七條途徑籌措房源，包括：

　　1、結合舊城區改造、市政基礎設施建設、大型居住社區建設等項目，單獨選址、集中新建的;

　　2、從新建、配建的經濟適用住房和其它保障性住房中，經規定程序批準轉化的;

　　3、利用單位(各類經濟和產業園區)自用土地建造的;

　　4、按規定，綜合利用農村集體建設用地，適用集中新建的;

　　5、對于因產業結構和城市結構調整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或非永久性改造的;

　　6、收購或代理經租市民或社會機構閑置的存量住房;

　　7、積極探索房地產開發企業或社會機構定向投資建設和提供房源;

　　8、其它方式籌集的房源。

　　相關內部人士告訴記者，從政府操作層面來看，目前最可行的途徑是將經濟適用房通過一定程序批準，轉化為公共租賃房。另外，雖然《意見》未提及，但該人士建議，各區的動遷配套商品房尚未出售的，也可以作為短期內出租的公共租賃房房源。“向市民收購閑置存量住房的途徑基本不可行，政府不可能跟一家家小房東去談收購或代理價格。”該人士指出。

　　同時根據《意見》，公共租賃住房房源還須符合一定要求，主要為成套小戶型住宅或集體宿舍，套均建筑面積一般控制在40-50平方米，在使用前可進行簡易的裝修，配置必要的家具和家用電器等設備。在新建的公共租賃住房、特別是集體宿舍中，根據實際情況可以適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率;有條件的公共租賃住房建設項目中可配套一部分商業等經營性設施。