物業(yè)糾紛是指與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)有關(guān)的民事糾紛。根據(jù)《最高人民法院民事案件案由規(guī)定》，物業(yè)糾紛分為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛和物業(yè)服務(wù)合同糾紛。專屬管轄是指法律規(guī)定的特殊類型案件必須由特定的法院管轄，其他法院無管轄權(quán)，也不允許當(dāng)事人協(xié)議變更的管轄制度。專屬管轄的本質(zhì)屬于地域管轄，一般以一定的聯(lián)結(jié)地點(diǎn)來確定。世界各國(guó)一般將不動(dòng)產(chǎn)所在地等作為確定專屬管轄法院的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。專屬管轄是一種排他性的管轄：一是排除其他法院的管轄，二是排除一般地域管轄和其他特殊地域管轄，三是排除當(dāng)事人協(xié)議管轄。

一、物業(yè)糾紛案件的法律特征

物業(yè)糾紛案件的排他性法律特征主要表現(xiàn)在：

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)系特殊物權(quán)

對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的三部分內(nèi)容而言，專有權(quán)部分與個(gè)別所有權(quán)相同，一般都具有獨(dú)立的占有、使用、收益和處分權(quán)能;共有權(quán)部分可分為共同共有和按份共有;共同管理事務(wù)部分，亦即共同對(duì)事關(guān)整個(gè)小區(qū)或者某一建筑物的使用的事項(xiàng)為共同的保護(hù)、管理和修繕等。與其他物權(quán)相比，其特殊性在于：專有權(quán)的使用和處分必須與共有部分一并處分;共有部分不能單獨(dú)處分;共有權(quán)部分不能以放棄共同管理義務(wù)為由予以放棄。

(二)物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)所在地政府的監(jiān)管活動(dòng)密不可分

國(guó)務(wù)院行政法規(guī)及其部門規(guī)章賦予了各級(jí)人民政府相關(guān)行政主管部門監(jiān)督管理權(quán)力。譬如：在對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理主體上，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作;縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。在業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)委會(huì)的選任上，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。除此之外，在物管人員的選聘、大修基金的管理與使用、物業(yè)收費(fèi)等問題上，各級(jí)行政機(jī)關(guān)主管部門都肩負(fù)有監(jiān)督、管理和指導(dǎo)職能。

(三)業(yè)主維權(quán)需要物業(yè)所在地人民政府職能部門履行職責(zé)

根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

二、物業(yè)糾紛案件專屬管轄的法理論證

(一)物業(yè)糾紛適用專屬管轄符合民訴法的立法精神

我國(guó)民事訴訟法規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛、港口作業(yè)中發(fā)生的糾紛、繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由相關(guān)所在地或主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第三百零五條規(guī)定：“依照民事訴訟法第三十四條和第二百四十六條規(guī)定，屬于中華人民共和國(guó)人民法院專屬管轄的案件，當(dāng)事人不得用書面協(xié)議選擇其他國(guó)家的法院管轄，但協(xié)議選擇仲裁裁決的案件除外。”此類案件的專屬性體現(xiàn)在，從地域上立法確定某類案件的某個(gè)或某些聯(lián)結(jié)點(diǎn)所在地法院的管轄，而物業(yè)糾紛案件中的物業(yè)所在地法院正體現(xiàn)其專屬性的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。推而論之，物業(yè)管理和服務(wù)的內(nèi)容主要圍繞物業(yè)展開，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司權(quán)利義務(wù)的確定離不開物業(yè)。而物業(yè)又是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地等，故物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件應(yīng)由物業(yè)所在地人民法院專屬管轄更具有正當(dāng)性。

(二)物業(yè)糾紛適用專屬管轄符合民事管轄基本原則

我國(guó)民事訴訟法學(xué)界就管轄原則已基本形成較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)，這就是便于當(dāng)事人進(jìn)行訴訟、便于人民法院審理案件和執(zhí)行裁判、保證案件的公正審判、保證各級(jí)法院工作負(fù)擔(dān)的均衡、確定性和靈活性相結(jié)合、有利于維護(hù)國(guó)家主權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為：我國(guó)管轄制度的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)貫徹公正性管轄、管轄確定性、實(shí)際控制、管轄選擇權(quán)、管轄恒定、管轄剛性等六條原則。用上述主要原則和法律效果與社會(huì)效果統(tǒng)一原則考量物業(yè)糾紛案件的專屬管轄問題，不難得出以下結(jié)論：

1.符合管轄公正原則物業(yè)糾紛適用專屬管轄，有效地克服當(dāng)事人利用民事訴訟法規(guī)定的協(xié)議管轄制度逃避物業(yè)所在地人民政府職能部門的監(jiān)督與管理，人民法院以中立立場(chǎng)平等對(duì)待當(dāng)事人，無論從管轄制度設(shè)計(jì)層面還是從維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益層面，都更體現(xiàn)出公正性。

2.符合兩便原則物業(yè)所在地的地方人民政府職能部門因其職責(zé)所系，對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主是否構(gòu)成侵權(quán)具有重要發(fā)言權(quán)，如果異地法院審理此類糾紛，既不便于業(yè)主維護(hù)合法權(quán)益，又不便于人民政府職能部門行使行政職權(quán)，更不便于人民法院協(xié)調(diào)行政關(guān)系、查清案件事實(shí)、行使審判職權(quán)。

3.符合實(shí)際控制原則實(shí)際控制原則亦即有效控制原則，是指法院對(duì)所管轄的案件要有實(shí)際支配力，如果法院對(duì)特定案件不能進(jìn)行公正的審判和有效的執(zhí)行，就不應(yīng)對(duì)該案件行使管轄權(quán)。該原則以實(shí)際控制當(dāng)事人的人身和財(cái)產(chǎn)為基本要件，其本質(zhì)是對(duì)物管轄。我國(guó)所謂對(duì)物管轄本質(zhì)上與“把物進(jìn)行擬人化處理或者賦予一定的人格特征，物代替人成為訴訟中的被告”有所不同，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，只有自然人、法人或者其他組織可以成為民事訴訟的當(dāng)事人，實(shí)質(zhì)上還是對(duì)人管轄。審判實(shí)踐證明，只有物業(yè)所在地人民法院才能對(duì)物業(yè)糾紛中當(dāng)事人的人身和財(cái)產(chǎn)進(jìn)行最有效的控制，以實(shí)現(xiàn)最好的訴訟效益。

4.符合管轄確定原則法律的確定性是法律存在的根本價(jià)值之一。管轄確定是訴權(quán)保障的內(nèi)在要求，是當(dāng)事人各方的共同意愿，是法院行使審判權(quán)的憲法保障，也是兩大法系的共同追求。大陸法系認(rèn)為，管轄規(guī)則必須是明確的和強(qiáng)制的，讓當(dāng)事人知道應(yīng)當(dāng)在哪個(gè)法院被訴，不應(yīng)該留給法院自由裁量的余地。物業(yè)糾紛案件管轄確定就是用立法的方法，將其管轄法院明確無誤地而不是含糊不清地確定下來，使法院對(duì)管轄權(quán)的判定直接來源于法律的規(guī)定而非法院自己的意志，讓惡意訴訟當(dāng)事人沒有任何法律漏洞可鉆，法律效果不言而喻。

5.符合管轄剛性原則管轄剛性是指管轄規(guī)則具有權(quán)威性與嚴(yán)肅性，不得任意違反，否則承擔(dān)裁判無效、承擔(dān)程序費(fèi)用等不利的程序后果。在我國(guó)民事訴訟法關(guān)于管轄權(quán)的轉(zhuǎn)移以及最高人民法院的相關(guān)司法解釋中，違反管轄規(guī)定并不必然導(dǎo)致裁判無效，只有在搶先判決和管轄與裁判均錯(cuò)誤兩種情況下才有可能導(dǎo)致裁判被撤銷。將物業(yè)糾紛案件適用專屬管轄，是克服立法缺失的最好辦法。

6.符合法律效果和社會(huì)效果統(tǒng)一原則長(zhǎng)期的審判實(shí)踐告誡我們，嚴(yán)格執(zhí)行法律后卻導(dǎo)致不良的審判效果，相關(guān)立法要么已不合時(shí)宜、要么存在缺失和漏洞。就物業(yè)糾紛案件合同當(dāng)事人協(xié)議管轄案件而言，依照我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，再依照當(dāng)事人的約定審查雙方的合同約定義務(wù)，一般而言不便也沒有必要審查其他法律事實(shí)。但依法審判卻會(huì)帶來不良效果。

(三)物業(yè)糾紛案件適用專屬管轄國(guó)外已有先例

根據(jù)日本民事訴訟法規(guī)定，以下各項(xiàng)所列的訴訟，可以向管轄各項(xiàng)所規(guī)定的法院提起：對(duì)于有事務(wù)所或營(yíng)業(yè)所的人提起與其事務(wù)所或營(yíng)業(yè)所的業(yè)務(wù)有關(guān)的訴訟，該事務(wù)所或營(yíng)業(yè)所所在地;關(guān)于侵權(quán)行為地的訴訟，侵權(quán)行為發(fā)生地;關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的訴訟，不動(dòng)產(chǎn)所在地等。在訴訟進(jìn)行中對(duì)法律關(guān)系成立與否的爭(zhēng)執(zhí)需要做出裁判時(shí)，當(dāng)事人可以擴(kuò)展請(qǐng)求，請(qǐng)求做出確認(rèn)該法律關(guān)系的判決;但是，該項(xiàng)確認(rèn)請(qǐng)求屬于其他法院專屬管轄時(shí)，不在此限。被告以與本訴標(biāo)的的請(qǐng)求或者防御方法有關(guān)聯(lián)的請(qǐng)求作為標(biāo)的為限，可以在口頭辯論終結(jié)之前，向本訴系屬的法院提起反訴。但是反訴標(biāo)的的請(qǐng)求屬于其他法院專屬管轄(當(dāng)事人根據(jù)該法第十一條的規(guī)定以協(xié)議決定的管轄除外)，或者由于提起反訴而使訴訟顯著地拖延時(shí)，則不在此限。德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民事訴訟法也有類似規(guī)定。

三、物業(yè)糾紛案件適用專屬管轄的立法建議

(一)將我國(guó)民事訴訟法第三十四條的第一款第二項(xiàng)變更為第三項(xiàng)，第四項(xiàng)變更為第五項(xiàng)，增加第二項(xiàng)為：因物業(yè)糾紛提起的訴訟，由物業(yè)所在地人民法院管轄。

(二)增加第二款為：依照民事訴訟法第三十四條和第二百四十六條規(guī)定，屬于中華人民共和國(guó)人民法院專屬管轄的案件，當(dāng)事人不得用書面協(xié)議選擇我國(guó)其他法院以及其他國(guó)家的法院管轄，但協(xié)議選擇仲裁裁決的案件除外。

(三)增加第三款為：追加之訴與反訴屬于專屬管轄的案件，除非受訴法院系兩訴的共同專屬法院，否則不可合并審理。

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