原告：張小姐。代理人：楊律師。

原告訴狀：

訴訟請求：1、判令被告承擔違約責任，退還原告租金29400元、押金2940元和物管費1260元，支付違約金2940元，賠償裝修費損失42800元。以上款項合計為79340元。2、判令被告承擔本案訴訟費。

事實和理由：

原告在報紙上看到被告“昆某之春”服裝商城的招商廣告，經協商遂與被告于2005年11月21日簽訂“昆某之春”商鋪租賃合同一份，約定原告租用被告4103號鋪面專用于“服裝”經營，租金每月2940元，租期三年，先一次性交納2005年12月22日-2006年12月21日共一年租金，并約定了履約保證金、甲方責任、乙方責任和違約責任等內容。合同簽訂當日原告將第一年租金35280元、商鋪保證金2940元、商鋪物管費1260元一次性足額交給了被告。并經被告同意進行裝修，于2005年12月10日開張營業專賣“法國·西域威龍“品牌男裝，雖因被告管理經營原因造成原有大部分租戶撤走市場凋零情況，原告服裝店生意卻還不錯，月凈收入達5000余元。

然被告于2006年1月23日向原告等“昆某之春”剩余所有租戶發出書面通知要求解除合同，至此整個市場被迫關門停業，原告等租戶血本無歸。此后，原告及律師多次找到被告提出退還已交款項并賠償損失。被告工作人員表示，希望原告能夠在9月份規劃改造完成重新招商時續租該鋪面，若不愿意續租同意全額退還已交租金、押金和物業管理費用和賠償裝修損失。因被告重新規劃的經營項目與服裝經營大相徑庭，續租合同目的不能實現，故一開始就說明不愿意續租，但被告除愿意退還收取款項外，僅同意賠償壹萬元裝修損失費。2006年8月30日原告代理人向被告發出律師函，被告承認爭議事項并書面告知已委托律師全權處理此事，經原告律師與被告律師聯系，被告律師不愿意協商，故原告為了維護自身合法權益，將本案訴至貴院，請求依法判決。

本案亮點：出租方格式合同對其非常有利，其合同義務僅僅為將面積相符的商鋪交給承租方使用即可。本案中被告的違約點為：第一、未保障服裝經營氛圍，造成原告的僅僅擁有鋪面但沒有顧客，合同目的不能實現;其次，出租方擬將商場改為花市，在花市里賣衣服，顯然不合適;第三、被告的違約行為如何證明的問題。律師通過拍照證實商場大部分鋪面空虛，部分已經改成花市;通過證人證實出租方曾經發出過商場改行花市的書面表示，但原告僅僅持有復印件;第四、原告的裝修費用損失如何證明，律師通過裝修方出具的發票證實;第五、原告停止經營的時間如何界定，律師認為是出租方在招租過程中的欺詐行為導致原告上當受騙，而簽訂該合同，而當原告將房屋裝修完畢后，經營過程中發現被告招商不足，且原有大部分商戶卻撤出。第六、格式條款的認定，要求法院認定格式條款無效。

一審判決概括：五華法院全部支持了原告的訴訟請求。在霸王合同對原告不利的前提下，通過代理律師的努力舉證轉被動為主動。

出租方上訴：出租方認為其根本沒有違約，違約的是原告人，一審判決認定事實、適用法律錯誤，故提起上訴。要求二審法院依法改判駁回原告的訴訟請求。

二審結果：經昆明中院主持調解，原告要求被告當即支付賠償款，在此情況下同意在一審判決的款項基礎上做出稍許讓步;被告當即同意，雙方達成調解協議。被告當即支付了全部賠償款項，原告的裝修款、支付的租金、物業管理費、被告承擔的違約金全部得到了支持。

附：一審原告律師代理詞：

尊敬的審判長、審判員：

作為張小姐訴昆明某房地產開發經營有限公司租賃合同糾紛一案中原告的訴訟代理人，針對本案爭議焦點，在您已充分注意的前提下發表如下代理意見，厚望采納：

一、被告招租行為存在欺詐，且合同生效后不能保障商場正常經營已經構成違約。

證人證實早在2005年7、8月份，就因為被告經理等人管理不善毆打租戶等綜合原因，造成“昆某之春”租戶撤走三、四十家，并停業幾天，之后，被告與租戶之間經常發生矛盾并一直得不到解決，被告在非正常經營的情況下，又再一次廣告招商欺騙原告入租。被告欺詐原告得逞簽約收取款項后，仍管理不善再一次造成大部分租戶撤出商場，至2006年1月左右，商場凋零。被告已經無法保障原告等剩余租戶的正常經營，使原告合同目的不能實現，已經構成違約。

二、被告無法經營狀態下決定重新規劃改行并“通知”原告解除合同，違約事實非常清楚。

被告為了改變經營不善造成的商場無法經營狀態，決定重新發展新的行業，故于2006年1月23日發出書面通知(證據四)給原告等剩余租戶，“通知”第三條：“租期未滿的商戶愿意繼續經營的，公司將提供方便，按新的租金簽訂新的租賃合同，招商期內免收三個月的租金;不愿意繼續經營的……”，第四條：“同意留下的原有商戶必須服從今后商場統一的規劃調整。招商期內停止營業……”。上述條款足以證實被告違約，首先證實被告不能保證商場正常經營;其次證實被告強行解除合同后，原告無論續租與否都要停止營業，重新簽訂合同;其三、依商場狀況及被告重新改行花市事實，原告除接受解除合同外別無選擇，故被迫于1月28日搬出鋪面。庭審中被告代理人也承認經過七八個月的改造裝修，“昆某之春”已改成花市，很明顯，原告租用此鋪面合同目的根本無法實現。實際上發出通知后，被告的工作人員就已經向原告說明要改成“花市”，建議原告改做花，原告善于經營服裝卻不會經營花草，故隨即要求被告退還租金、押金及物管費并賠償裝修損失。被告同意退還相關費用，裝修費也同意退給，但要求原告出示裝修費用發票，經原告將裝修票據相關材料交予被告后，被告卻以種種理由希望原告能夠少一點，原告做了讓步后被告最終只愿意賠償1萬元裝修費。律師也進行了多次協商，被告蠻不講理，毫無解決問題的誠意，找出種種理由要求降低賠償數額。

三、原告主張賠償數額事實、法律依據充足，理應全額支持。

根據合同第八條第2款約定，被告違約應退還未滿租期的租金，賠償裝修費用及承擔已付剩余租金10%違約金責任。

1、退還原告剩余租金，原告經營不到兩個月，扣除兩個月租金5880元，應退還剩余租金為29400元。合同簽訂于2005年11月21日，而合同期限為2005年12月22日-2006年12月21日，原告裝修完成后2005年12月22日開業經營不到兩個月時間，即1月28日被迫撤走。

2、押金2940元和物管費1260元應全額退還，被告違約致使原告合同目的未能實現，并造成10余萬元的損失，依合同法的規定應予退還。

3、依約違約金為剩余租期內租金的10%，剩余租金為29400元，違約金為2940元。

4、原告支付鋪面裝修費42800元，依約被告也應該全額賠償。被告企圖以裝修未“書面同意”推卸承擔裝修費賠償責任，沒有合同和事實依據?？紤]到裝修時間，雙方簽訂時被告就給出1個月時間裝修，原告裝修時請示了被告，被告并沒有要求辦理任何手續，原告企圖偽造間接證據證實裝修需書面同意沒有合同依據，主張更無合理性，合同第七條5款雖然約定經同意，但并沒有“書面”字樣，根據《合同法》第四十一條：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋?！保撕贤桓鎲畏教峁榱酥貜褪褂枚谱鞯?，屬于格式合同，既然同意有“書面”和“口頭”兩種，從法律上將只能解釋為口頭同意。實際上被告也口頭同意了，相反，被告若有議異，早在裝修時提出來了，也不至于等到糾紛引起才提出來。

綜上，被告違反合同約定，未能保證原告正常經營并實現合同目的行為構成違約，并且被告無法經營研究改行情況下“通知”原告解除合同行為證實其應該承擔違約全部責任及糾紛期間鋪面閑置造成的租金損失責任。原告訴訟事實法律依據充分，請求法官給予全部支持，以維護合法的市場秩序，保護租賃關系中的受害者。