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寧波
商品房買賣中的基本概念－－購房者必讀
1、商品房預售許可證：是指商品房符合預售條件后，經房地產
開發企業申請，房地產開發主管部門核發的同意房地產開發
企業進行商品房預售的書面證明文件。
2、返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款
的方式銷售商品房的行為。建設部明令禁止這種銷售方式。
3、售后包租：是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代
為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
建設部規定未竣工的商品房不得售后包租。
4、預測面積，又稱暫測面積、合同約定面積：是指在商品房預
售中，房地產開發企業或其委托的有資質的測繪部門根據設
計圖紙計算出來的預售商品房面積。
5、實測面積，又可稱產權登記面積：是指預售商品房竣工驗收
后，經有資質的測繪機構實地測量，房地產行政主管部門確
認登記的房屋面積。
6、面積誤差比：是指實測面積（產權登記面積）與預測面積
（合同約定面積）發生誤差的比例。
7、套內建筑面積：成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用
面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
8、分攤的公用建筑面積：分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積
×公用建筑面積分攤系數。
9、代理銷售：是指房地產開發企業委托具有房地產經濟資格的
專業公司代為商品房銷售的行為。
10、包銷：一般是指房地產開發企業將其開發建設的房屋交由包
銷人以房地產開發企業的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。
11、維修基金（資金）：是指由房地產開發企業和購房人按一定標準交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關公共設施維修、更新的資金。
12、規劃設計變更：房地產開發企業應當應當按照批準的規劃、設計建設商品房，但由于建設工程的復雜性，在施工過程中，原有的一些規劃設計可能商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的變化，或者出現合同當事人約定的其他影響商品房質量及使用功能的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。
13、二書二證：一般指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》。
14、大產證，即新建商品房初始登記后的房地產權證：是指房地產開發企業在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產權證。這是買受人辦理小產證的前提。
15、小產證：即買賣轉移登記后買受人取得的所購房屋的房地產權證。
上海創遠律師事務所
張*晶律師
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