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房屋質(zhì)量不合格怎么認(rèn)定

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 985人看過

在房屋交易中,購房者在收到開發(fā)商交付的新房時會非常高興,但要提醒大家的是,要及時檢查房屋是否有質(zhì)量問題。那么,在我們的生活中,作為一個購房者,房屋質(zhì)量不合格怎么認(rèn)定呢?可能很多人都不清楚,下面就讓律霸小編來為您做詳細(xì)介紹吧。

一、怎樣認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格

根據(jù)《解釋》第12條和第13條,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人有權(quán)解除合同,并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

那么,應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢?

從技術(shù)角度看,所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性,以確保承受建筑物本身的各種載荷。如:地基、承重墻等,這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題,應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。所謂“不合格”,應(yīng)指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題,嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等,不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題,而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵,出賣人應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù),買受人不能因此要求退房。

二、房屋質(zhì)量不合格如何認(rèn)定

建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。

建筑工程竣工時,屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。

在商品房買賣中如何認(rèn)定主體質(zhì)量問題比較復(fù)雜,開發(fā)商會在主體質(zhì)量與非主體質(zhì)量問題上打擦邊球,拒絕按照主體質(zhì)量處理。在通常情況下,所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況:

(一)房屋交付前未經(jīng)驗收。

(二)雖然在交付前經(jīng)過驗收但驗收不合格。

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,房屋建成后交付使用前,建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進行驗收,驗收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查,出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案,取得房屋建設(shè)工程竣工驗收備案表。《建筑法》第六十一條規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”

對于這兩種情形,寇志中律師特別提醒購房人:

在辦理商品房交接入住手續(xù)時,至少應(yīng)當(dāng)要求出賣人由出示由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五方共同出具的《工程竣工驗收報告》和消防驗收合格證明,查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示上述文件,就說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格,購房人有權(quán)拒絕收房,由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格,購房人可以解除合同并要求賠償損失。

(三)房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

在實踐中怎么核驗的問題又是一個問題?商品房交付使用后,購房人懷疑和認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在質(zhì)量問題,則可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)退房,給購房人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但要特別注意的是:委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì),且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致,如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機構(gòu),否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可,其檢測結(jié)果則沒有法律效力。

在房屋交易中,購房者在與開發(fā)商簽訂合同時一般會約定房屋的驗收時間。如果購房者在規(guī)定的期間內(nèi)對房屋存在的質(zhì)量問題的作出認(rèn)定,可能要承擔(dān)不利的后果。因此,在開發(fā)商交付房屋時,要及時對房屋的質(zhì)量問題進行認(rèn)定,在必要時,可以請律師協(xié)助您。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸遼陽律師。


房屋質(zhì)量鑒定找什么機構(gòu)?

怎么避免房產(chǎn)質(zhì)量糾紛? ?

房屋質(zhì)量有問題可以退房嗎 ?


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