房產(chǎn)律師支招

近幾年來(lái)，全國(guó)城市的房?jī)r(jià)一路飆升，居高不下，國(guó)家雖出臺(tái)了一系列的政策和規(guī)定來(lái)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，但效果仍不明顯，致使一些剛性需求用戶望房興嘆，二手房交易市場(chǎng)開(kāi)始升溫和火爆。但由此引發(fā)的二手房交易糾紛也接踵而至，無(wú)形中給買房者平添了一絲憂慮，如果在簽訂二手房買賣合同時(shí)能注意一些法律事項(xiàng)，就可以有效地預(yù)防糾紛的發(fā)生。本報(bào)法律版法律顧問(wèn)、**正綱律師事務(wù)所馮*泉律師結(jié)合最近幾年辦理的大量房產(chǎn)糾紛案件，整理出簽訂二手房買賣合同的四大招數(shù)，希望能對(duì)讀者有所幫助，使買房者能買得放心，住著舒心！

第一招，驗(yàn)明正身。

所謂的驗(yàn)明正身，就是要查驗(yàn)交易房產(chǎn)的房主的真實(shí)情況。這直接關(guān)系到合同交易相對(duì)方(即賣方)是否有權(quán)出賣的主體資格。依據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，如系無(wú)權(quán)處分，沒(méi)有權(quán)利人的追認(rèn)，該合同就會(huì)歸于無(wú)效。除此之外，還要做到：1、要查看房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)所有人是否與出賣人一致；2、在一致的情況下，還需征得共有人的一致同意。這里的共有人一般是指夫妻關(guān)系的另一方，也有家庭關(guān)系中的其他家庭成員的情況。衡量有無(wú)共有人的標(biāo)準(zhǔn)是要查實(shí)該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是家庭共有財(cái)產(chǎn)。而且這種同意應(yīng)當(dāng)是書(shū)面的同意，否則，二手房買賣合同就有被認(rèn)定為無(wú)效的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。《房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定了對(duì)共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓；3、如果出賣人與房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人不一致，必須要出賣人出具產(chǎn)權(quán)人委托代賣的委托書(shū)(最好經(jīng)過(guò)公證的)或出賣人合法取得該房產(chǎn)的法律文書(shū)，如遺囑、贈(zèng)與等書(shū)面材料。這些材料必須要求查看原件。

第二招，火眼識(shí)風(fēng)險(xiǎn)

確定了賣房人的主體資格，作為交易標(biāo)的物的房產(chǎn)就成了買房人要審查的重點(diǎn)了，這里要做到3點(diǎn)，1、要到房屋管理部門查驗(yàn)房產(chǎn)證的真假，并進(jìn)行實(shí)地查看，以此確定房產(chǎn)和房證是否一致；2、確定該房產(chǎn)是否設(shè)定抵押或被相關(guān)有權(quán)機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利。該情況通過(guò)房產(chǎn)登記部門的查詢可以得到答案。如房產(chǎn)設(shè)定抵押或被查封，最好等這些限制措施消除后再購(gòu)買；3、查看該房產(chǎn)是否正在租賃，《合同法》第二百三十條規(guī)定了承租人同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果剝奪了承租人優(yōu)先權(quán)，房屋買賣合同也存在無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，在該房產(chǎn)已經(jīng)出租的情況下，則需要賣房人提供承租人出具的同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。同時(shí)，依據(jù)“買賣不破租賃”的原則，即便買賣二手房合同成立和有效，承租方在租賃未到期時(shí)，仍依法享有繼續(xù)承租的權(quán)利。

第三招，規(guī)范簽協(xié)議

一份規(guī)范和完善的二手房買賣協(xié)議，不但可以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，而且可以成為處理糾紛的重要依據(jù)，更會(huì)成為保護(hù)買房者合法權(quán)益的有力武器，因此，簽訂完善、規(guī)范的二手房買賣協(xié)議在二手房交易中至關(guān)重要。律師事務(wù)所或房產(chǎn)交易市場(chǎng)一般會(huì)提供較為規(guī)范的合同范本，對(duì)一些合同必備條款一定要明確約定如：1、房產(chǎn)位置；2、房屋價(jià)款及支付時(shí)間；3、交房時(shí)間及方式；4、辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)間；5、交房前產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)及水電、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用的負(fù)擔(dān)方式；6、物業(yè)的變更事項(xiàng)，所在房產(chǎn)名下戶籍登記的遷移等事項(xiàng)；7、違約責(zé)任等。

第四招，及時(shí)辦過(guò)戶

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定了房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須辦理權(quán)屬登記，即我們通常說(shuō)的過(guò)戶手續(xù)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，方發(fā)生效力。由此可知，在簽訂了二手房買賣合同后，需到房地產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶手續(xù)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的變更登記后，該二手房買賣行為方發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。