未收到書面通知,房屋買主索賠違約金
【案情】
2007年5月3日,王先生與某樓盤開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》,在合同中約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年4月28日前,將具備‘該商品房經(jīng)驗收合格’條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù),出賣人逾期交房將承擔(dān)違約責(zé)任……”
然而,王先生稱,他唯一一次收到開發(fā)商的口頭通知是在2010年3月,當(dāng)時物業(yè)人員要求交清之前的物業(yè)費才肯交房,結(jié)果他沒有同意。時至2012年10月,王先生依然沒有接到該開發(fā)商關(guān)于入住的通知書或者要求交驗房屋、辦理交付手續(xù)的書面通知。王先生認(rèn)為其合法權(quán)益被侵害,且根據(jù)合同約定的日萬分之一的違約金計算方式,訴至法院要求開發(fā)商履行書面交房義務(wù),并支付違約金155000元。
審理過程中,某樓盤開發(fā)商辯稱,他們開發(fā)的商住樓在2008年4月25日就已經(jīng)取得工程竣工驗收備案,且在通過竣工驗收備案的次日即打電話通知所有業(yè)主收房。雖然未嚴(yán)格按照合同約定的方式發(fā)出書面的收房通知,但已實際履行交房義務(wù)。2009年2月8日,原告已領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證,并在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的名冊上簽字,當(dāng)時距離合同約定的交房時間已逾近一年。
最終,法院認(rèn)為打電話通知交房不能認(rèn)定為交房之日,判決開發(fā)商支付自合同約定的交房之日2008年4月28日起至2009年2月8日止的遲延交房違約金18000元。
法官析法:
某樓盤開發(fā)商稱在取得工程竣工驗收備案的次日就電話通知原告收房,但未提供相應(yīng)證據(jù),無法將該日期確定為被告履行交房義務(wù)之日。但被告在2009年2月8日向原告發(fā)放了房屋產(chǎn)權(quán)證,原告即便此前未收到過交房通知,在當(dāng)日也理應(yīng)向被告主張過交房。因此,將2009年2月8日視為被告履行交房義務(wù)之日符合常理及交易習(xí)慣。
被告未嚴(yán)格按照合同約定書面通知業(yè)主收房,欠缺形式要件,但并不影響行為效力。
相關(guān)法律知識:
商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。其中,商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
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