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寧波
未收到書面通知，房屋買主索賠違約金
未收到書面通知，房屋買主索賠違約金
【案情】
2007年5月3日，王先生與某樓盤開發商簽訂了《商品房買賣合同》,在合同中約定：“出賣人應當在2008年4月28日前，將具備‘該商品房經驗收合格’條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，出賣人逾期交房將承擔違約責任……”
然而，王先生稱，他唯一一次收到開發商的口頭通知是在2010年3月，當時物業人員要求交清之前的物業費才肯交房，結果他沒有同意。時至2012年10月，王先生依然沒有接到該開發商關于入住的通知書或者要求交驗房屋、辦理交付手續的書面通知。王先生認為其合法權益被侵害，且根據合同約定的日萬分之一的違約金計算方式，訴至法院要求開發商履行書面交房義務，并支付違約金155000元。
審理過程中，某樓盤開發商辯稱，他們開發的商住樓在2008年4月25日就已經取得工程竣工驗收備案，且在通過竣工驗收備案的次日即打電話通知所有業主收房。雖然未嚴格按照合同約定的方式發出書面的收房通知，但已實際履行交房義務。2009年2月8日，原告已領取了房屋產權證，并在領取產權證的名冊上簽字，當時距離合同約定的交房時間已逾近一年。
最終，法院認為打電話通知交房不能認定為交房之日，判決開發商支付自合同約定的交房之日2008年4月28日起至2009年2月8日止的遲延交房違約金18000元。
法官析法：
某樓盤開發商稱在取得工程竣工驗收備案的次日就電話通知原告收房，但未提供相應證據，無法將該日期確定為被告履行交房義務之日。但被告在2009年2月8日向原告發放了房屋產權證，原告即便此前未收到過交房通知，在當日也理應向被告主張過交房。因此，將2009年2月8日視為被告履行交房義務之日符合常理及交易習慣。
被告未嚴格按照合同約定書面通知業主收房，欠缺形式要件，但并不影響行為效力。
相關法律知識：
商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
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