認(rèn)購(gòu)書(shū)是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書(shū)。由于其獨(dú)特的法律地位和對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)不甚清晰的界定，由認(rèn)購(gòu)書(shū)及其中定金所引起的糾紛正日漸增多，成為人民法院亟須解決的實(shí)務(wù)問(wèn)題。下面法律知識(shí)小編為您詳細(xì)介紹商品房銷售中的認(rèn)購(gòu)書(shū)。

一、認(rèn)購(gòu)書(shū)的困惑

認(rèn)購(gòu)書(shū)(又名認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售契約或買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：

1.雙方當(dāng)事人基本情況;

2.房屋基本情況(含位置、面積等);

3.價(jià)款計(jì)算;

4.簽署正式契約的時(shí)限約定。這其中并沒(méi)有包括定金條款。

當(dāng)然，以上僅為就一般情況而言，因認(rèn)購(gòu)書(shū)由開(kāi)發(fā)商自行制訂，內(nèi)容詳略程度差異較大。

當(dāng)我們借助法律思維方式去審視與分析認(rèn)購(gòu)書(shū)并試圖將其歸入固有的概念類型時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)自己面臨一棘手的困境：認(rèn)購(gòu)書(shū)到底是不是獨(dú)立的合同?目前，法學(xué)界對(duì)此問(wèn)題出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)：肯定的一方認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)本身即為一買(mǎi)賣(mài)合同，雙方當(dāng)事人磋商后簽訂一書(shū)面的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果當(dāng)事人是在平等自愿的基礎(chǔ)上表達(dá)了自己的真實(shí)意思，則從程序、形式、內(nèi)容上看，認(rèn)購(gòu)書(shū)都已符合合同的成立要件。該派更有激進(jìn)觀點(diǎn)，認(rèn)為日后之正式合同不過(guò)是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的補(bǔ)充。否定派則認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)與正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能混為一談。從認(rèn)購(gòu)書(shū)與正式合同的牽連性上判斷，認(rèn)購(gòu)書(shū)還不足以成立獨(dú)立合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅在于對(duì)簽訂正式合同的相關(guān)事宜的約定。該派激進(jìn)觀點(diǎn)認(rèn)為，主合同(即正式買(mǎi)賣(mài)合同)尚未成立，作為從合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)根本就無(wú)效。

司法實(shí)踐中普遍性的做法是傾向于采用肯定觀點(diǎn)的，認(rèn)為只要開(kāi)發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)為雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容合法，則認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律拘束力。但這是否意味著購(gòu)房者必須于認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，而不論正式合同的內(nèi)容如何，否則開(kāi)發(fā)商即可沒(méi)收購(gòu)房者的定金?這是認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛的癥結(jié)之所在。

二、認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的辨析

前文所列認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容的前三項(xiàng)有的確鑿無(wú)疑，有的尚需于主合同中進(jìn)一步明晰，惟有第四項(xiàng)內(nèi)容存有歧義之可能，即約定購(gòu)房者需于若干天內(nèi)與開(kāi)發(fā)商(或其代理商)簽訂合同，并為此交付定金。這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上產(chǎn)生于認(rèn)購(gòu)書(shū)與正式銷售合同的關(guān)系，是兩者之間的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。單純從認(rèn)購(gòu)書(shū)本身欲解決此問(wèn)題存有先天性的不足。

認(rèn)購(gòu)書(shū)與正式買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系為預(yù)約合同與本合同的關(guān)系。預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書(shū)中，普遍引起爭(zhēng)議的買(mǎi)方“簽署契約”的義務(wù)就應(yīng)該界定為買(mǎi)方須為談判磋商行為以便達(dá)成合同的義務(wù)，而不應(yīng)理解為買(mǎi)方已作出簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的承諾。預(yù)約合同分配給當(dāng)事人達(dá)成正式合同的義務(wù)時(shí)，對(duì)行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。此要求為誠(chéng)實(shí)信用原則在預(yù)約合同中的具體體現(xiàn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，具體說(shuō)為預(yù)約合同中約定將進(jìn)行談判的預(yù)約。在如此理解的基礎(chǔ)上對(duì)雙方權(quán)責(zé)作如上配置方為合理。

引入價(jià)值判斷工具，可發(fā)現(xiàn)前文所舉對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)認(rèn)定的正反兩種觀點(diǎn)皆有不足。若肯定獨(dú)立合同的地位，購(gòu)房者須對(duì)“簽署契約”條款負(fù)責(zé)，輕則喪失定金，重則被迫與開(kāi)發(fā)商簽訂違心之合同。且極易引發(fā)開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)，先誘使對(duì)方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，收取定金，后拋出不合理之交易條件迫使對(duì)方接受。房屋交易的復(fù)雜性使普通購(gòu)房者于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之際根本無(wú)法預(yù)知哪個(gè)環(huán)節(jié)可能有風(fēng)險(xiǎn)，但一味否定認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力亦不妥。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，對(duì)于某些款型或具體到某套房屋，購(gòu)房者有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保留該標(biāo)的的義務(wù)。在市場(chǎng)整體狀況為供小求大或某樓盤(pán)特別熱銷時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)所負(fù)義務(wù)體現(xiàn)較明顯。另外，視認(rèn)購(gòu)書(shū)為廢紙的觀點(diǎn)或做法雖用心良苦，卻無(wú)益于培養(yǎng)自立的市場(chǎng)主體。

只有把認(rèn)購(gòu)書(shū)放在買(mǎi)賣(mài)合同成立前的特定階段加以考察，從兩者的聯(lián)結(jié)關(guān)系來(lái)看問(wèn)題而不是孤立地加以分析，我們才能對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)主體的權(quán)利義務(wù)有較為合理的認(rèn)識(shí)。

三、認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金

在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，直接體現(xiàn)雙方利益的是定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房者須向開(kāi)發(fā)商支付幾千元到幾萬(wàn)元不等的定金。一般的做法是，購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)繳納樓款或簽署正式合同，則開(kāi)發(fā)商就沒(méi)收定金。定金和“簽署契約”條款構(gòu)成一整體，若日后簽訂了正式的購(gòu)房合同，定金充抵房款;若未簽署正式合同，定金成為購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任的方式。由于定金在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定并在主合同成立前交付并發(fā)揮作用，故關(guān)于定金的性質(zhì)也有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定金為證約定金，其作用在于證明開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定金作為擔(dān)保方式之一種，主債務(wù)尚且不存在，定金自無(wú)從存在。該兩種觀點(diǎn)與前文關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)合同性質(zhì)的兩種觀點(diǎn)是對(duì)應(yīng)存在的。

關(guān)于定金的兩種觀點(diǎn)皆有不妥。依理論分析，定金可分為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五種，各自的功能互不相同。我國(guó)擔(dān)保法所規(guī)定的定金兼有證約定金與違約定金的性質(zhì)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金與擔(dān)保法上的定金并非同一概念。認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金屬于立約定金，是為了保證締結(jié)正式合同而交付的定金。沿襲傳統(tǒng)，我國(guó)一直于土地交易中存在收受定金的習(xí)慣。將認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金定性為立約定金可使其免于混同擔(dān)保法上的定金，否則主合同尚未成立，作為從合同的擔(dān)保合同如何能夠獨(dú)立的運(yùn)作，這在邏輯上是難以自圓其說(shuō)的。鑒于此種理解方式顯見(jiàn)的悖謬，《商品房銷售管理辦法》第二十二條避而不用“定金”用語(yǔ)，改采“預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”的表述。但該表述否定定金的擔(dān)保功能，與定金實(shí)際扮演的角色不符。

認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金具有擔(dān)保功能，但又不同于擔(dān)保法中的定金，其能否適用定金罰則以充分其擔(dān)保功能呢?最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”該條規(guī)定賦予了立約定金以定金罰則的效力，符合歷史傳統(tǒng)及各國(guó)通行做法，為最高法院對(duì)法律進(jìn)行擴(kuò)張解釋的成功范例。這對(duì)開(kāi)發(fā)商給予了更重的義務(wù)。若因開(kāi)發(fā)商的原因不能簽訂正式合同的，將不再是如目前退回定金了事，而是要雙倍返還。

四、認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)制方式

我國(guó)民法通則及合同法對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)所屬的預(yù)約合同都未置一辭，但這并不表明對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的調(diào)整無(wú)法可依。在整體的意義上，認(rèn)購(gòu)書(shū)存在于正式合同締結(jié)前，一般也隨著正式合同的簽訂而結(jié)束。現(xiàn)代合同法最重大的進(jìn)步之一就是發(fā)展出締約過(guò)失責(zé)任制度，針對(duì)的即是合同締結(jié)前的責(zé)任問(wèn)題。合同法第四十二條、四十三條和五十八條對(duì)締約過(guò)失責(zé)任作了系統(tǒng)規(guī)定，可用于對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方主體的行為規(guī)制。

目前，在司法實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書(shū)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任似乎只與定金有關(guān)，這無(wú)益于對(duì)雙方權(quán)利的保護(hù)。認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同，本身已具備合同成立的要件。違反認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)引起定金罰則的使用，但并不僅限于定金罰則，違約責(zé)任形式中的賠償損失也可運(yùn)用。合同雖未正式簽訂，但當(dāng)事人因簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之故，可能已發(fā)生了相當(dāng)費(fèi)用并放棄了眾多其它機(jī)會(huì)，這種損失被稱為信賴?yán)妫瑸榉杀Ｗo(hù)的客體之一。至于實(shí)際履行的責(zé)任，依據(jù)上文的分析，認(rèn)購(gòu)書(shū)加諸當(dāng)事人的只是基于誠(chéng)實(shí)信用原則為公平談判的行為，法院不應(yīng)將正式合同作為實(shí)際履行的標(biāo)的。確認(rèn)違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的損害賠償責(zé)任，對(duì)于當(dāng)前實(shí)際生活中眾多開(kāi)發(fā)商不符合相關(guān)法律規(guī)章便貿(mào)然售樓行為應(yīng)有良好的遏制作用。

以上的討論是在理想層面上將買(mǎi)賣(mài)雙方置于平等的地位。現(xiàn)實(shí)中，雙方地位之懸殊，力量之不成比例為不爭(zhēng)之事實(shí)。基于保護(hù)弱者及消費(fèi)者的理念，司法的保護(hù)重心在購(gòu)房者一方當(dāng)不言自明。無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)還是正式買(mǎi)賣(mài)合同，多為開(kāi)發(fā)商所擬訂的標(biāo)準(zhǔn)合同，在對(duì)其作出理解時(shí)，應(yīng)考慮合同法中的相關(guān)條款，此尤需引起注意。最后如果你還有什么詳細(xì)問(wèn)題需要咨詢，可以上網(wǎng)在線咨詢律霸網(wǎng)，我們有專業(yè)的律師在線為你解答。