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寧波
門面“轉讓費”中的法律問題及應對措施
店鋪轉讓的法律問題及應對措施
1、一般而言，門面轉讓費是指租戶在門面租期內征得房東同意后(也有不經房東同意的)將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、設備、經營項目(貨物、加盟許可費、其他無形資產)等，一并轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用即為轉讓費。換言之，門面轉讓費是一種轉讓門店使用權而在轉讓時收取的費用。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》以及其他法律文件中，只明確了承租人裝飾裝修或者擴建費用的承擔以及轉租的效力認定問題，對轉租收取轉讓費的行為沒有明確規定，因此，法院在審理該類糾紛時難以決斷，影響司法公信力。
2、涉及門面“轉讓費”糾紛案件增多，加大審理和執行難度在這個類似“擊鼓傳花”的游戲中，門面“轉讓費”越轉越高，到房屋租期的最后一位承租人時，不僅支付了高額轉讓費，還面臨房東收房。此時，不甘心的承租者多采取不補償就不退房的方式抗議，但因與房東沒有約定，也沒有法律依據，這種抗議方式只會讓承租人的損失越來越大。當承租人無法接受房東無償收回房屋而拒絕退出房屋時，房東起訴承租人退房的案件便接踵而來。因此類案件轉讓費數額較大，調解成功率低，且敗訴方往往是承租人，一旦案件宣判后，執行難度大，還容易引發不良社會后果，影響社會和諧和穩定。
3、門面“轉讓費”越轉越高不利于市場健康發展，影響人民群眾生活在門面轉讓活動中，一些善于鉆營的人利用這個“商機”專門從事炒作“轉讓費”，使門面“轉讓費”越推越高，擾亂市場經濟秩序。而那些勉強支付了高額轉讓費的人，要么想收取下家的轉讓費，要么將它轉嫁在商品上，從而讓消費者為此買單。這些現象都嚴重擾亂了市場的健康有序發展，侵害了眾多經營者和消費者的利益。
針對以上存在的問題，筆者提出以下幾點建議：
1、對門面“轉讓費”問題應予以立法。有了法律規定，才能有統一的執法尺度。對合理收取轉讓費的行為應予保護，對鉆營投機的擾亂市場行為予以打擊。
2、加強市場監管。目前收取門面“轉讓費”的行為處于無人監管的真空狀態，這也是轉讓費越轉越高的原因之一。有關職能部門應加強對該問題的調研，積極制定措施規范轉讓費收取行為。
3、加大法律宣傳。在法律無明文規定之前，應加大房屋租賃市場的法律宣傳力度，對租賃雙方沒有意識到的法律問題予以指導，增強出租人和承租人的防范和自我保護意識。
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