一般的購物合同對房屋外墻面的所有權(quán)不作約定,在這種情況下,根據(jù)民法“建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”,房屋購買人(區(qū)分所有權(quán)人)因購房而產(chǎn)生對建筑物共用部分的共有權(quán)。那具體而言,業(yè)主對房屋外墻面有怎樣的權(quán)利呢?我們一起通過下文進(jìn)行了解吧。
一、業(yè)主對房屋外墻面有怎樣的權(quán)利
一般的購物合同對房屋外墻面的所有權(quán)不作約定,在這種情況下,根據(jù)《民法》“建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”,房屋購買人(區(qū)分所有權(quán)人)因購房而產(chǎn)生對建筑物共用部分的共有權(quán)。按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定:外墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積,另一半則計入公攤面積,因此很明確外墻墻體內(nèi)部是改購房人所有,而外墻面屬于購買本幢房屋的全體購房所有人不分份額的共同共有。
因此,認(rèn)為房屋的外墻面的使用權(quán)應(yīng)該是該幢房屋的全體購房人一致?lián)碛校绻谕鈮γ嫠V告、掛燈箱等,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過該幢房屋全體共有人的同意,建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時,應(yīng)取得各所有人一致同意,并簽訂書面協(xié)議。”使用外墻面所得的收益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人共同共有。
二、約定外墻面所有權(quán)歸開發(fā)商所有是否有效?
如果在購房合同中約定外墻面的所有權(quán)歸開發(fā)商所有,可由其支配使用,這種約定是否有效?房屋的交付必須是完整交付,一套房屋不能拆零出售,外墻面作為房屋的必要組成部分,是不能單獨(dú)把沒有外墻面的房屋拆零銷售給購房人,而且外墻面的面積也計入了公攤面積,購物人在購買房屋的時候已經(jīng)為此支付了買房款,所以外墻面約定為開發(fā)商所以是無效的。
經(jīng)過業(yè)主一致同意,開發(fā)商、物業(yè)等可以使用外墻面,提示:使用者應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)用。即使全體業(yè)主都同意出售外墻面的所有權(quán),該因為也屬于無效,以為房屋外墻面不能拆零銷售,房屋的銷售必須是完整的整套銷售,即使要出售,也只是轉(zhuǎn)讓房屋外墻面的使用權(quán)。
律霸小編已經(jīng)在上文中為你做出了介紹,各位可以在上文中進(jìn)行了解。當(dāng)然,很多時候物業(yè)都是擅自利用房屋外墻打廣告,而獲得的收益也是不會分給業(yè)主的,這肯定會對業(yè)主的利益造成損害。要是遇到這樣的情況,建議最好采取法律途徑進(jìn)行維權(quán)。
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