一般的購物合同對房屋外墻面的所有權(quán)不作約定，在這種情況下，根據(jù)民法“建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”，房屋購買人(區(qū)分所有權(quán)人)因購房而產(chǎn)生對建筑物共用部分的共有權(quán)。那具體而言，業(yè)主對房屋外墻面有怎樣的權(quán)利呢？我們一起通過下文進(jìn)行了解吧。

一、業(yè)主對房屋外墻面有怎樣的權(quán)利

一般的購物合同對房屋外墻面的所有權(quán)不作約定，在這種情況下，根據(jù)《民法》“建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”，房屋購買人(區(qū)分所有權(quán)人)因購房而產(chǎn)生對建筑物共用部分的共有權(quán)。按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定：外墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積，另一半則計入公攤面積，因此很明確外墻墻體內(nèi)部是改購房人所有，而外墻面屬于購買本幢房屋的全體購房所有人不分份額的共同共有。

因此，認(rèn)為房屋的外墻面的使用權(quán)應(yīng)該是該幢房屋的全體購房人一致?lián)碛校绻谕鈮γ嫠V告、掛燈箱等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過該幢房屋全體共有人的同意，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。”使用外墻面所得的收益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人共同共有。

二、約定外墻面所有權(quán)歸開發(fā)商所有是否有效?

如果在購房合同中約定外墻面的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，可由其支配使用，這種約定是否有效?房屋的交付必須是完整交付，一套房屋不能拆零出售，外墻面作為房屋的必要組成部分，是不能單獨(dú)把沒有外墻面的房屋拆零銷售給購房人，而且外墻面的面積也計入了公攤面積，購物人在購買房屋的時候已經(jīng)為此支付了買房款，所以外墻面約定為開發(fā)商所以是無效的。

經(jīng)過業(yè)主一致同意，開發(fā)商、物業(yè)等可以使用外墻面，提示：使用者應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)用。即使全體業(yè)主都同意出售外墻面的所有權(quán)，該因為也屬于無效，以為房屋外墻面不能拆零銷售，房屋的銷售必須是完整的整套銷售，即使要出售，也只是轉(zhuǎn)讓房屋外墻面的使用權(quán)。

律霸小編已經(jīng)在上文中為你做出了介紹，各位可以在上文中進(jìn)行了解。當(dāng)然，很多時候物業(yè)都是擅自利用房屋外墻打廣告，而獲得的收益也是不會分給業(yè)主的，這肯定會對業(yè)主的利益造成損害。要是遇到這樣的情況，建議最好采取法律途徑進(jìn)行維權(quán)。

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