一般購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，基本都不會(huì)去實(shí)際查詢(xún)一下該商品房的產(chǎn)權(quán)，而之后需要申請(qǐng)辦理貸款的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行，在之前的抵押沒(méi)有解除之前，暫時(shí)不能申請(qǐng)貸款。那此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦呢？律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋被開(kāi)發(fā)商抵押怎么辦

1、開(kāi)發(fā)商對(duì)抵押房逐步還款，逐步銷(xiāo)售。先還款，后銷(xiāo)售，保證出賣(mài)的商品房處在已解除抵押狀態(tài)。

2、開(kāi)發(fā)商在履行告知的前提下，簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣(mài)房屋的對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)，由房管部門(mén)辦理抵押登記涂銷(xiāo)，再辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記備案。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買(mǎi)方大部分房款尚未支付，因此買(mǎi)方資金的安全性較高。

3、買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，買(mǎi)方、開(kāi)發(fā)商和提供貸款(銀行)三方約定，由買(mǎi)受人將購(gòu)房款存入銀行指定帳戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用以歸還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所應(yīng)支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷(xiāo)。

4、買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房后，辦理了部分購(gòu)房款按揭貸款，在貸款清償之前，買(mǎi)受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買(mǎi)受人在與次位買(mǎi)受人簽訂合同后，共同向銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

另外，如果開(kāi)發(fā)商隱瞞已抵押的事實(shí)，將房子賣(mài)出，是一種欺詐行為，這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，購(gòu)房者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并賠償損失，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。

二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠沒(méi)兌現(xiàn)可以索賠嗎?

開(kāi)發(fā)商應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則兌現(xiàn)其承諾，如開(kāi)發(fā)商違反其承諾的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)提醒購(gòu)房者，為避免將來(lái)產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同中或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并明確約定違約責(zé)任。

從《合同法》理論的角度來(lái)看，只要購(gòu)房者作為受要約人同意了開(kāi)發(fā)商做出要約的意思，開(kāi)發(fā)商的要約就構(gòu)成了合同的一部分，即使沒(méi)有以書(shū)面形式體現(xiàn)，也構(gòu)成合同的一部分內(nèi)容。

然而在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)，基于銷(xiāo)售的需要，往往會(huì)做出一些口頭承諾，但并不將其口頭承諾載人雙方的購(gòu)房合同條款中，或約定得不夠明確，事后因未能履行承諾產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商便開(kāi)始否定自己當(dāng)初的承諾，并以業(yè)主的要求超出購(gòu)房合同中約定的相關(guān)事項(xiàng)作為抗辯理由，根據(jù)《民事訴訟法》“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的規(guī)則，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法舉證證明開(kāi)發(fā)商當(dāng)初作出承諾的證據(jù)，讓購(gòu)房者的權(quán)益最終無(wú)法得到保障。

開(kāi)發(fā)商在出售房屋給購(gòu)房者的時(shí)候，應(yīng)該保證商品房的產(chǎn)權(quán)不能存在瑕疵，而要是購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了抵押的話，這種情況下購(gòu)房者是可以依法要求退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償因此造成的損失。而要是在這方面還有疑問(wèn)的話，不妨直接來(lái)電咨詢(xún)我們律霸的在線律師。

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