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商品房買賣預告登記與商品房買賣合同備案登記有何區別
商品房買賣預告登記與商品房買賣合同備案登記有何區別
二者的法律效力不同
商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，二者的法律效力完全不同。《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”依此規定，經預告登記的不動產買賣合同買受人的債權已經添附了預期物權，債權人可以享有產權已過戶后的部分權利，包括可以對抗前手抵押權人行使抵押權，司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執行;而經過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優于出賣人一房多賣的時間順序在后的同一標的物預售合同，在產權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力。沒有物權效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產權人。
二者登記的程序及部門不同
《城市房地產管理法》第四十五條第二款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為。而預告登記時雙方合意之下申請的，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。可見登記備案的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。且根據《房屋登記辦法》的規定，辦理預購商品房預告登記必須有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。
另外，兩者的登記機關也不一定是同一個，預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。
二者適用范圍不同
商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限于商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預告登記適用于所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。
以上就是律霸網小編為您介紹的有關于此問題的主要內容及其相關法律知識。綜上所述，商品房備案登記與預告登記存在本質區別，絕不能將二者混為一談。如果您還有任何疑問，歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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