基本案例

呂某于2012年9月29日與開發商簽訂《天津市商品房預售合同》一份，約定購買某某花園某號某室房屋;開發商應于2015年10月31日前將房屋交付給買受人;簽約后，買受人按約付清了全部房款。2015年12月1日，開發商發函通知買受人，無法按約交房。2016年1月22日，開發商向買受人發出“交房通知書”，通知買受人于2016年2月9日辦理房屋交接手續。買受人于通知的時間前去驗房，發現房屋存在餐廳墻面高低偏差2厘米等多處質量問題，開發商表示整改后會通知買受人。2016年3月底，開發商告知可以交房。2016年4月8日，買受人聘請了專業驗房師對房屋進行驗房，發現質量問題并未解決。故訴至法院拒絕收房并要求開發商承擔延期交房導致的經濟損失。

法院審理

本案在商品房預售合同中明確約定，房屋交付的標志為《新建住宅交付使用許可證》，現開發商已于2016年1月22日取得了上述許可證，具備房屋交付條件，并通知買受人前來交接房屋，已經履行了其應盡的義務。且根據合同補充條款約定，在房屋交接過程中，除可因開發商不具備約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理房屋的交接手續，交付過程中發現的不屬于主體結構質量問題的瑕疵不影響交接手續的辦理，買受人應在房屋交接后根據合同有關約定要求開發商承擔修復責任等。因此，如果開發商交付的房屋僅是對房屋的使用不構成實質性影響的質量問題，買受人可以采取要求開發商“保修”、“賠償損失”、“支付違約金”等措施，但是不能拒絕收房。

律師提示

依據《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，買受人兩種情況可拒絕收房：

第一，開發商與買受人在房屋買賣合同中明確約定了交房條件的;例如北京市商品房預售合同征求意見稿中就有如供水排水、供電供暖、燃氣電信寬帶等相關設備設施的約定;也有如綠地率、規劃車位車庫、物業服務用房、醫療學校等公共服務及其他配套設施的約定;如果在雙方約定條件不成就的情況下，買受人可以拒絕收房;

第二，如果合同中沒有相關約定，但如開發商沒有達到交房條件或交付的房屋存在重大瑕疵，買受人也可以拒絕收房，具體包括：

1.依據法律規定應當向買受人提供《住宅質量保證書》或《住宅使用說明書》而未提供的。

2.經核驗房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。

司法實踐中，各級法院處理因房屋質量問題而引起的商品房買賣合同糾紛時，一般將房屋質量問題劃分為三個層次：(1)明顯的主體結構質量不合格，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構問題當然也包括地基基礎工程的質量問題。(2)屬于可以保修的一般質量問題，這是指在除地基基礎和主體結構之外的其他質量問題，經修復后不影響正常居住使用的房屋質量問題。(3)介于前面兩種情形之間的一種情形，即“嚴重影響正常居住使用”。而對于“嚴重影響正常居住使用”的認定，在司法實踐中屬于法官根據生活常識自由裁量的范圍，常常參考如下幾個要素：

(1)危害居住人的程度，如果已經危害居住人的生命安全，直接認定影響居住使用;如果危害居住人健康，則居住人應以醫院病歷證明或相關部門技術檢查認定結論為準。另外即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面積的滲漏導致居住人裝修被破壞及其他財產損失的，也應當認定為達到嚴重影響居住的程度。

(2)修復次數。如果多次修復未果，也可能認定為嚴重影響到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

(3)將房屋質量問題放置于房屋的整體價值及買受人的購買目的中進行綜合的評判。