從拿地建房到銷售商品房開發(fā)商必須有“五證”

1、《國有土地使用證》;

2、《建設用地規(guī)劃許可證》;

3、《建設工程規(guī)劃許可證》;

4、《建筑工程施工許可證》;

5、《商品房預售許可證》。

其中,第二個和第三個證由市規(guī)劃委員會核準發(fā)放,工程施工證由市建委核發(fā),土地使用證和商品房預售許可證由土地資源和房屋管理局核發(fā)。

如果“五證”不全會有什么風險?

1、房產(chǎn)證要很長時間才辦下來或者根本辦不下來。

開發(fā)商如果缺少《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》,就沒有在土地上建房子的資格,就算建了房子也是違規(guī);而且開發(fā)商沒有出售商品房的資格。

購房者買了這樣的房子也沒法到房管局備案,拿不到房產(chǎn)證。所以,從法律角度上講,即使你付了房錢,房子也依然不是你的!

2、房屋的質(zhì)量沒有保障。

“樓渣渣”、“樓脆脆”、“樓歪歪”的事件這幾年也沒少發(fā)生。“五證”不全,就說明開發(fā)商在沒有任何監(jiān)督的情況下蓋房子,這樣的房子質(zhì)量能有保障嗎?業(yè)主住進去能安心嗎?

3、開發(fā)商騙取定金。

沒有“五證”,不法開發(fā)商就與騙子沒有任何區(qū)別。他們在土地還沒批下來的時候,就開始建售樓處、建沙盤、打廣告,用各種手段吸引購房者,等購房者交完定金后,他們便會毫不猶豫的選擇跑路。

4、難以借到房屋貸款。

一些銀行在發(fā)放商業(yè)貸款時,對開發(fā)商的資質(zhì)也是有要求的。有些黑心開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款,收了購房者的錢后,就不再管貸款是否能到位。

5、混淆商用房和住宅用房。

“五證”決定了房子的性質(zhì)!住宅和商用的產(chǎn)權(quán)年限是不同的。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

(1)居住用地70年;

(2)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

如果開發(fā)商把在商業(yè)用地上建的房子當做住宅賣給你,就等于你購買的住宅用地的使用年限縮短了30年!

除了“五證”“兩書”也很重要

買房時除了檢查開發(fā)商是否具有“五證”之外,還要在房屋交付時,向開發(fā)商索要“兩書”:《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

這“兩書”是開發(fā)商向購房者提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件,也是非常重要的。

還有一個“表”也要重視

這個“表”就是《竣工驗收備案表》。

《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定:建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi),將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

如果開發(fā)商不能出具此表,你可以拒絕收房,而且可以要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。