期房的權益轉讓是指預售商品房(期房)的預購人將其所預購的商品房的期權,轉讓給受讓人的法律行為。期房權益轉讓操作流程有別于普通的二手房交易,大體分為以下幾種:
如果已付清全部房款的,可與第三方簽訂合同權益轉讓書,并書面通知房產商。第三方與開發商重新簽訂購房協議,權益轉讓。第一預購人也可以待取得該房屋的房地產權證(小產證)后,以二手房過戶的形式實現轉讓。
如果已付清全部房款,但在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的,可根據《擔保法》49條規定:抵押期間想轉讓的話,應通知銀行并告訴第三方轉讓物已抵押的事實,否則轉讓行為無效。至于銀行貸款既可一次性還清后再轉讓,也可辦理轉貸手續,由第三方繼續還貸都可以,當然雙方不要忘了簽訂合同權益轉讓書。
如果未全部付清房款的,第一預購人需征得開發商同意,與開發商辦理變更手續,并向開發商交一部分轉讓費用,從法律上解除了在預售合同中與開發商形成的權利、義務關系,而由權益轉讓中的受讓人繼受,開發商重新與第三方簽期房購買合同。
權益轉讓中的轉讓人(預購人)具有雙重的法律地位,他既是向開發商預購期房的買方,又是向受讓人轉讓房屋期權的賣方,因此在開發商、轉讓人(預購人)和受讓人之間形成了連續的兩次交易行為。根據契稅納稅義務人的法律特征,權益轉讓中的受讓人應當在申領以其為權利人的房產證時,繳納權益轉讓協議關系所產生的契稅和各種費用。
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