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寧波
如何確定房屋買賣合同糾紛違約金數額?
這幾年，受到政策影響，一些大中城市的房地產市場火熱，也帶動了二手房交易。雙方談好各種條件后，應當以合同的方式確定下來。在房價波動比較的時候，買方或者賣方出現違約的情況比較多見。那么，如何確定房屋買賣合同糾紛違約金數額?下面我們通過本文做個具體了解。
一、如何確定房屋買賣合同糾紛違約金數額?
《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
《合同法司法解釋二》第29條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。
二、法院處理買賣合同違約金案件考慮哪些因素?
而從上述法律規定及上海法院相關案例來看，法院判決系以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況，當事人過錯之程度，根據公平原則和誠實信用責任原則予以衡量。
1、實際損失
實際損失系由違約方造成所實際發生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
2、過錯程度
合同法規定違約之責任系采嚴格責任原則，但具體合同法分則中卻有不同規定，違約金亦區分懲罰性和補償性兩種。具體到商品房買賣合同，過錯程度是法院判定違約金數額的重要構成要件。法院裁判時，同時兼顧違約方之主觀過錯(是否為主觀故意違約)及守約方是否與有過失。
3、交易價格變動
法院裁判時一般會對合同訂立時與合同因違約而解除時商品房的價格作為其酌定違約金的要件，從實質上來看，價格波動也是守約方損失的判斷依據，如買受人因出讓人違約而支出類似房屋更高價款或出讓人因買受人違約，承擔因商品房價格變動所受之錢款損失。
綜上所述，房屋買賣合同涉及到的金額較大，一旦有一方出現違約，可能帶來比較嚴重的影響。因此，確定房屋買賣合同糾紛違約金數額比較重要，雙方可以按照合同金額的百分之二十確定，如果買方支付了定金，則不用另行規定違約金。圍繞違約金發生糾紛的話，選擇民事訴訟應該是不錯的維權手段。
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