退房違約金的計(jì)算

違約金指當(dāng)事人過(guò)協(xié)商預(yù)先確定的，在違約發(fā)生后作出的獨(dú)立于履行行為以外的給付。退房違約金規(guī)定要在實(shí)際損失的30%以?xún)?nèi)，一般合同會(huì)約定10%，是房產(chǎn)交易雙方自行約定的。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定，全面履行自己的義務(wù)。一方不履行自己的義務(wù)要承擔(dān)違約責(zé)任。

(一)違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。

1、合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定。

2、如果沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理,如：

1)支付定金一方違約的，定金不予返還;

2)收取定金一方違約的，雙倍返還定金。

3)雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償;違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額。

(二)退房違約金的協(xié)議

1、關(guān)于開(kāi)發(fā)商是否支付違約金以及支付違約金的數(shù)額或比例問(wèn)題，要查看與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相應(yīng)條款，一般在該合同中都會(huì)有明確約定，那么購(gòu)房者可依據(jù)本合同及開(kāi)發(fā)商違約事實(shí)向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商支付未履行合同的違約金。

2、至于退房協(xié)議的條款約定，沒(méi)有統(tǒng)一格式，應(yīng)一次性將雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，并約定如果在退房過(guò)程中開(kāi)發(fā)商未按照協(xié)議履行退款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣對(duì)購(gòu)房者的權(quán)益可以實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)。

3、開(kāi)發(fā)商在第一次違約時(shí)，應(yīng)支付您違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約金，如在今后退款的過(guò)程中出現(xiàn)違約情形，仍需向您支付違約金。

案例1：付定金后不想再購(gòu)房要付違約金嗎

某購(gòu)房者買(mǎi)房，先繳納了20000元的定金，剩余的首付房產(chǎn)商要求一個(gè)星期內(nèi)繳納，并且已經(jīng)簽了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但是家人不同意購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子，所以該購(gòu)房者想咨詢(xún)一下退房違約金是怎么計(jì)算的?比例是多少?是以他現(xiàn)在已經(jīng)繳納的20000元為基數(shù)還是以總房款?

解析：要看購(gòu)房者這邊合同上簽訂的賠付比例是多少。目前有兩種情況：

1、屬于撻定行為。2萬(wàn)元定金不予退還。

2、按合同上違約金賠付比例來(lái)執(zhí)行，但賠付不了多少。

案例2：國(guó)家新政導(dǎo)致退房違約金要怎么算

某購(gòu)房者參加了春季房交會(huì)，看中處房子，家里給交了首付，可現(xiàn)在國(guó)家新政出臺(tái)導(dǎo)致該購(gòu)房者貸款貸不下來(lái)，想買(mǎi)只能一次性付清，可沒(méi)那能力。購(gòu)房者選擇退房，可退房涉及到違約金問(wèn)題，要扣掉首付的10%。購(gòu)房者不希望付給開(kāi)發(fā)商違約金，畢竟這不是個(gè)人原因退的房，是國(guó)家政策所致，這種交了首付要退房的情況怎么處理嗎?

解析：這屬于不可抗力的，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，因此根據(jù)《合同法》你無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任，除非購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的協(xié)議中特別約定了上述情況不屬于不可抗力范圍。購(gòu)房者可以如下處理：

1、可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，更名給購(gòu)房者相信的并且能夠貸款的人，雙方書(shū)面約定清楚。

2、申請(qǐng)商業(yè)銀行的個(gè)人貸款或私營(yíng)企業(yè)貸款，但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款。

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