一、誘人的“價(jià)格陷阱”

房?jī)r(jià)是購房者最關(guān)心的核心要素之一，商品房廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的起價(jià)，如最低價(jià)××元/平方米起，實(shí)際上該價(jià)位的房子根本不存在，這不過是開發(fā)商為博購房者眼球而采取的一種促銷手段

律師觀點(diǎn)：

根據(jù)我國《價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者可以自主制定屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格。因此，開發(fā)商作為經(jīng)營者有權(quán)在法律允許的范圍內(nèi)自主定價(jià)。目前來說，國家雖然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一定的調(diào)控手段，但并未將其列入國家定價(jià)的范圍進(jìn)行嚴(yán)格管控。

《中華人民共和國廣告法》第四條規(guī)定：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”。但對(duì)于價(jià)格沒有具體規(guī)定，對(duì)于“起”字也沒有相關(guān)約束條款，這種“起”字廣告就是開發(fā)商打的擦邊球，以低價(jià)來吸引購房者。

《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第九條規(guī)定：“經(jīng)營者不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳”。

即將于2015年9月1日施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第九條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

二、動(dòng)人的“零首付”買房

有樓盤為吸引購房者眼球，推出“首付3萬起得精裝房”，甚至還有樓盤打起了“零首付，零月供，零利息”的廣告。“零首付、低首付”重出江湖，在低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)興起了一陣“低首付”“零首付”風(fēng)潮，不少購房者被吸引積極入市。

律師觀點(diǎn)：

所謂“零首付”看起來是沒有門檻的，實(shí)際上“零首付”仍然需要一定的門檻、條件，也存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，很容易產(chǎn)生法律糾紛。

1、“零首付”購房者必須符合國家的貸款標(biāo)準(zhǔn)，如果買房政策變動(dòng)或者房貸利率變化，購房者需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是如果購房者貸款條件在銀行審批不通過，開發(fā)商是否退還已經(jīng)繳納的購房款項(xiàng)。這都是購房者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

2、如果不具有購房資格的購房者(在限購城市：已購買二套以上住房;或是外地購房者，無法出具一年以上社保證明或者納稅證明)與開發(fā)商簽訂“零首付”購房合同后，將面臨購房無效的尷尬境界，其按期償還給開發(fā)商或者中介的首付，可能面臨無法索回的情況。

3、由于實(shí)際上的“零首付”是由開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房?jī)r(jià)，多從銀行貸款的方式來獲得首付款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭(zhēng)議和法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、賞心悅目的“樣板房”

樣板房的作用在于讓購房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè)、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。

律師觀點(diǎn)：

刻意美化樣板房已是開發(fā)商銷售房屋的一種慣用方式，其實(shí)無論開發(fā)商如何宣傳，只有寫進(jìn)合同的條款才能得到保障。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

1、商品房合同對(duì)樣板房與實(shí)際交付房屋是否一致未作說明的：實(shí)際交付的房屋不符合開發(fā)商設(shè)置的樣板房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，開發(fā)商是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但購房者是應(yīng)對(duì)不符合樣板房標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，如果沒有證據(jù)或者舉出的證據(jù)不足以證明事實(shí)的，可能面臨不利的局面。因此建議購房者在選購房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)在參觀樣板房時(shí)保留以后可以留作證據(jù)的材料。

開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有三種：

(1)重新交付符合樣板房標(biāo)準(zhǔn)的房屋

(2)對(duì)已經(jīng)交付的房屋進(jìn)行符合樣板房要求的再裝修

(3)酌情減少價(jià)款或者賠償損失。

2、合同對(duì)樣板房與實(shí)際交付房屋是否一致作出說明的：

(1)合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋一致的情況：如果合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋一致，但是實(shí)際交付房屋卻又和樣板房不一致時(shí)，開發(fā)商就是顯而易見的違約，此時(shí)購房者可以依據(jù)上述方式進(jìn)行維權(quán)。

(2)合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋不一致的情況：實(shí)踐中，合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋不一致的情況比較少。如果確有此種約定，那么實(shí)際交付的房屋與樣板房不一致時(shí)，開發(fā)商無須承擔(dān)違約責(zé)任。

四、嚴(yán)重縮水的“精裝房”

由于精裝房市場(chǎng)前景巨大，省時(shí)省力的精裝修房，成了不少購房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場(chǎng)。然而，事實(shí)上，精裝房卻頻現(xiàn)問題。有的開發(fā)商以各種原因?yàn)榻杩冢趯?shí)際交付后，對(duì)裝修建材的品牌或型號(hào)進(jìn)行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。

律師觀點(diǎn)：

目前精裝修房的質(zhì)量缺少明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而且在監(jiān)管層面上，對(duì)于精裝修房的交房驗(yàn)收也是缺少標(biāo)準(zhǔn)的，可以依據(jù)的僅是住建部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》【建住房〔2002〕190號(hào)】。因此，開發(fā)商交付的精裝修房出現(xiàn)問題也自然是難以避免的。

1、由于缺乏統(tǒng)一強(qiáng)制驗(yàn)收的規(guī)范性文件，導(dǎo)致開放商與購房者之間糾紛不斷，因此，購房者在簽約裝修條款時(shí)：

(1)應(yīng)明確裝飾設(shè)備的項(xiàng)目;

(2)應(yīng)盡可能詳細(xì)地約定各裝飾、設(shè)備的品牌等具體細(xì)節(jié);

(3)購房者應(yīng)保留好樓書廣告等證據(jù)，以便發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)維權(quán)。

2、對(duì)于購房者來說，對(duì)精裝修住宅裝修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收的依據(jù)主要是購房合同以及合同中關(guān)于裝修的附加條款。合同應(yīng)注明住宅裝修所有項(xiàng)目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目甚至應(yīng)該在合同附件中備有必要的圖紙。如果開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定，購房者完全可以依照買賣合同要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。另外，即使采用的品牌型號(hào)皆符合，但仍存有質(zhì)量問題的，也有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”

3、如果雙方在合同中沒有對(duì)裝修材料作出詳細(xì)明確的約定，當(dāng)初有樣板房的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致”。交付的房產(chǎn)與樣板房不一致的，購房者有權(quán)要求開放商承擔(dān)責(zé)任。

五、環(huán)境綠化陷阱

房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個(gè)提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，想像到整個(gè)小區(qū)滿目的綠色。

律師觀點(diǎn)：

1、綠化率不等同于綠地率，開發(fā)商通常在廣告中使用綠化率一詞，然而在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠化率是指綠化覆蓋率即綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

3、如果商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容是具體確定的，如“小區(qū)綠化率達(dá)到60%”，這個(gè)說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反該說明或允諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

六、位置距離陷阱

“距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離并不代表實(shí)際距離，當(dāng)購房者入住后，往往發(fā)現(xiàn)開放商在廣告上說的距離某某地點(diǎn)10分鐘即達(dá)甚至要花超過半個(gè)小時(shí)才能到達(dá)。

律師觀點(diǎn)：

1、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十條有明文規(guī)定：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

第三條第(二)款規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置。

很多樓盤宣傳中很明顯已經(jīng)違反了該項(xiàng)規(guī)定。“距天安門XX分鐘”的表述將禁止出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告中，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

2、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條：違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān)條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報(bào)批評(píng)，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款。

我們也提醒廣大購房者，不要輕易相信廣告中所提到的相關(guān)信息，對(duì)于樓盤周邊具體情況需要實(shí)地去考察，以自己的親身經(jīng)歷為準(zhǔn)。

七、配套設(shè)施陷阱

為了生活的便利舒適，購房者在買房之時(shí)，有時(shí)會(huì)將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場(chǎng)等因素作為購房的重要條件。開發(fā)商通常抓住購房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)及配套的軟件服務(wù)的消費(fèi)心理，在樓盤的廣告中進(jìn)行夸大或虛假宣傳，而實(shí)際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。

1、購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎?

2、調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。

3、看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

八、買房即上名校

教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)一直是開發(fā)商用來吸引購房者的一大法寶，但其中不乏部分開發(fā)商以此為廣告噱頭，“買房即上名校”宣傳語背后卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期教育地產(chǎn)大不同，但是在打廣告時(shí)不會(huì)明確提出來。有部分購房者對(duì)此并不是十分了解，在銷售顧問誘導(dǎo)下，買了該樓盤二期、三期，結(jié)果卻失去了心儀學(xué)校的機(jī)會(huì)。又如，有些樓盤開發(fā)商承諾的教育地產(chǎn)有時(shí)間限制。

律師觀點(diǎn)：

1、根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此開發(fā)商關(guān)于賣方即可入名校的宣傳，符合上述司法解釋規(guī)定的情形，則依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。如果開發(fā)商沒有將教育地產(chǎn)的條款寫入合同，僅在廣告或者宣傳中出現(xiàn)教育地產(chǎn)的字樣，購房者的維權(quán)就很困難。

2、對(duì)購房者來說從法律角度規(guī)避“教育地產(chǎn)”糾紛，主要做到以下幾點(diǎn)：一是涉及到教育資源的問題應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T查詢真?zhèn)?二是購房者應(yīng)當(dāng)在買房時(shí)仔細(xì)閱讀開發(fā)商提供的宣傳資料并且妥善保存，以便日后有利于維護(hù)其合法的權(quán)益。三是在購買教育地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)針對(duì)學(xué)區(qū)問題在合同中與開發(fā)商進(jìn)行書面的約定，這樣能夠保證在日后出現(xiàn)糾紛時(shí)得到最為有效的法律保護(hù)。

九、買房贈(zèng)送面積

雖然早已有明文規(guī)定將對(duì)贈(zèng)送空間面積及其比例做出嚴(yán)格限制，但考慮到報(bào)規(guī)批復(fù)后在建、流入市場(chǎng)的時(shí)間差，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是可見贈(zèng)送空間的身影。由于購房者對(duì)于贈(zèng)送面積并不是特別了解，有些開發(fā)商會(huì)把公攤面積、公共綠地面積、陽臺(tái)、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈(zèng)送面積，五花八門，不一而足。

律師觀點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)公司宣傳的贈(zèng)送面積的手法主要有三類：一類是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)俗稱的“偷面積”，即利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計(jì)入銷售面積或者只計(jì)算一半面積的居住空間的面積。二類是違反法律規(guī)定的“違建面積”。部分手法所“贈(zèng)送面積”是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違章搭建起來的，具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過規(guī)劃驗(yàn)收后再自行或通過購房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造使得房屋實(shí)際使用面積增大。三類是侵犯業(yè)主共有權(quán)的“侵權(quán)面積”。開發(fā)商對(duì)部分特定住戶購房者所贈(zèng)送的面積實(shí)際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽臺(tái)、底層業(yè)主的地下室空間，戶外私享花園等，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間本來就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有。

2、“贈(zèng)送面積”的前提應(yīng)該是所贈(zèng)面積合法，且贈(zèng)送人擁有合法產(chǎn)權(quán)，由于開發(fā)商所“贈(zèng)送”面積都是不計(jì)入容積率的非法面積，部分贈(zèng)送面積甚至是違建、侵權(quán)面積，其贈(zèng)送行為均屬無效。因其所贈(zèng)面積本身不是合法面積，且不被政府認(rèn)可，同時(shí)開發(fā)商在售房時(shí)便已經(jīng)將贈(zèng)送面積的建筑成本攤到房?jī)r(jià)中，“贈(zèng)送”有名無實(shí)，故屬于違法虛假宣傳。

3、面對(duì)所謂“超大得房率”、“超大面積贈(zèng)送”等問題，提醒廣大購房者，一定要理性看待，切莫因?yàn)椤百?zèng)送”就盲目購房。如果對(duì)于贈(zèng)送面積有特別要求，則應(yīng)在購房時(shí)，盡量明確贈(zèng)送面積的具體情況及將違約條款約定清楚，以防日后發(fā)生糾紛。

以上就是房產(chǎn)糾紛中比較常碰到的購房陷阱案例，看了相關(guān)的法律后果分析，對(duì)你有沒有幫助?供廣大購房者在購房過程中參考。