還沒有交房的期房能不能買?要怎么買?買的話又要注意些什么?
第一個(gè)問題:期房到底能不能買?
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知,沒有取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付,因此是不能取得國家頒發(fā)的房產(chǎn)證的,換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
另據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:
“下列房地產(chǎn),不能轉(zhuǎn)讓:
(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”。
但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn),并未涉及期房。
另有《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定:
“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院另行規(guī)定”。
但是國務(wù)院至今沒有作出規(guī)定,建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒有規(guī)定。
不過,從目前的實(shí)踐來看,期房是可以轉(zhuǎn)讓的,但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。
以北京為例:
北京曾出臺(tái)過一個(gè)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》,其中第四十四條規(guī)定,預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的,按照下列規(guī)定辦理:
(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;
(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的,預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
從法理上分析,預(yù)購房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓,而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓,這一規(guī)定明確了與購房轉(zhuǎn)讓的合法性,同時(shí)也明確了轉(zhuǎn)讓程序。
第二個(gè)問題:沒交房的期房要怎么買?
從上面的一系列規(guī)定中,可以總結(jié)出以下幾個(gè)步驟:
步驟一:支付房款或與征得開發(fā)商同意
如果房款已經(jīng)支付完畢,自己就是房屋的主人,有任意處置的權(quán)限,就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買賣,而不需要征得任何人的同意,只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。
但如果房款沒有結(jié)清,還有余額尚未繳納清楚的,購房者是不可以擅自出售已購的期房的,因?yàn)殚_發(fā)商還有這所房屋的一部分主權(quán),所以要先與開放商溝通,征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買賣。
步驟二:買賣雙方簽訂書面合同
所購的的房屋可以進(jìn)行買賣以后,雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后,就可以簽訂一份書面合同,將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過來,一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過來了。
步驟三:辦理戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)
只要期房的戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來,被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購買房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購買行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上,不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶主變動(dòng)了一下,其他的沒有變化。
步驟四:協(xié)商價(jià)格
期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束,所以價(jià)位是不受限制的自由定價(jià),轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位,然后就已定下的價(jià)位簽訂買賣合同。
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