還沒有交房的期房能不能買?要怎么買?買的話又要注意些什么?
第一個問題:期房到底能不能買?
根據《房地產管理法》的相關規定中可知,沒有取得權屬證書的房產是不能進行轉讓的。由于期房尚未交付,因此是不能取得國家頒發的房產證的,換言之期房是不能進行轉讓的。
另據《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定:
“下列房地產,不能轉讓:
(六)、未依法登記取得權屬證書的”。
但該條限定的是已竣工交付使用的不動產,并未涉及期房。
另有《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規定:
“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題,由國務院另行規定”。
但是國務院至今沒有作出規定,建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規定。
不過,從目前的實踐來看,期房是可以轉讓的,但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個地區又是不同的。
以北京為例:
北京曾出臺過一個《北京市城市房地產轉讓管理辦法》,其中第四十四條規定,預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的,按照下列規定辦理:
(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的,預購人應當取得房地產開發企業同意;
(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的,預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。
轉讓預購的商品房的,預購人與受讓人應當簽訂書面合同,并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售登記。
從法理上分析,預購房的轉讓不是房屋的轉讓,而是預購合同的轉讓,這一規定明確了與購房轉讓的合法性,同時也明確了轉讓程序。
第二個問題:沒交房的期房要怎么買?
從上面的一系列規定中,可以總結出以下幾個步驟:
步驟一:支付房款或與征得開發商同意
如果房款已經支付完畢,自己就是房屋的主人,有任意處置的權限,就可以自由進行房產買賣,而不需要征得任何人的同意,只需要將房屋已經買賣的情況以書面形式通知房地產開發企業,讓他與新的房屋所有人溝通相關事宜即可。
但如果房款沒有結清,還有余額尚未繳納清楚的,購房者是不可以擅自出售已購的期房的,因為開發商還有這所房屋的一部分主權,所以要先與開放商溝通,征得企業同意以后才可以進行買賣。
步驟二:買賣雙方簽訂書面合同
所購的的房屋可以進行買賣以后,雙方就各項事宜洽談好以后,就可以簽訂一份書面合同,將房屋的預售對象轉讓過來,一般需要等待半個月左右就可以轉過來了。
步驟三:辦理戶主轉讓手續
只要期房的戶主轉讓手續辦理下來,被轉讓的人就可以享有原轉讓人購買房屋時所擁有的一切權利。就是以前的一切購買行為以及權利都轉到了受讓方身上,不改變原有的一切約定。只是戶主變動了一下,其他的沒有變化。
步驟四:協商價格
期房的轉讓價位不受法律的約束,所以價位是不受限制的自由定價,轉讓人與被轉讓人可以自己協商價位,然后就已定下的價位簽訂買賣合同。
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