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寧波
買賣房子備案后就合法嗎？
一、房子備案后就合法嗎
備案登記所依據的是城市房地產管理法，申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。
我國物權法第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關執行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。
在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者的合法權益呢?首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然后根據公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規范房地產市場的管理，減少類似糾紛的發生。
二、商品房買賣合同聯機備案定義
聯機備案其實是由“聯機”和“備案”兩個詞組成，聯機就是聯結房管部門與房地產開發企業的計算機，聯結起來做什么呢?就是在購房戶在與房地產開發企業簽訂商品房購房合同后及時通過網絡進行電子合同備案登記。
三、作用
聯機備案的作用是規范商品房銷售行為，防止商品房一房多賣，“一女多嫁”，有效促進房地產業持續快速健康發展的重要舉措。進行了聯機備案的商品房對購房戶來說就像一把保護傘，在出現商品房買賣糾紛，一套房屋幾個買賣合同時，房管部門將以進行聯機備案的登記情況，來確定該房的產權問題。也就是說，進行了聯機備案的房屋，可以對抗第三人，將受到更多的法律保護。而通過聯機備案只能簽訂一次合同，打印一次聯機備案單，而要修改聯機備案合同必須買賣雙方當事人一起到房管部門才會受理。這樣就會為購房戶起到很好的產權保護作用。
簽訂了房屋買賣合同之后需要進行備案，但備案也不代表房子就是你的了，這屬于一種行政監管措施，而預告登記才是房子真正屬于購買者必須經辦的一個步驟，而在這之前備案是預告登記，即取得房產證的一個前提條件，所以雖然備案無法讓房產合法，但卻是讓房產合法不可跳過的一步。
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