一.期房預(yù)售制度的出現(xiàn)存在必然性
在中國(guó),開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,絕不是一件簡(jiǎn)單的事。首先需要大筆的資金,地價(jià),施工開發(fā)費(fèi)用等等;加上開發(fā)的周期過(guò)長(zhǎng),從拿地、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到整體交付,至少需要2年左右的時(shí)間;因此資金的回籠就變得更加緩慢,對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),這是最為致命的。同時(shí)這三個(gè)特性相互牽扯影響,使得房地產(chǎn)開發(fā)擔(dān)負(fù)著更大風(fēng)險(xiǎn),也使得房地產(chǎn)的開發(fā)很容易成為一個(gè)吃力不討好的事情。
所以不得不承認(rèn),期房預(yù)售制度的出現(xiàn),是這些問(wèn)題都得到的了一定解決。在政府的主導(dǎo)下,開發(fā)商可以先買房迅速回籠資金,開發(fā)商、施工方、銀行以及政府之間的利益都得到了和諧的處置。那風(fēng)險(xiǎn)呢?自然就是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上了。
一般來(lái)說(shuō),期房預(yù)售制度必須要有比較嚴(yán)格的法律體系來(lái)限制開發(fā)商,保護(hù)購(gòu)房者的利益。但是目前在中國(guó)情況卻是,購(gòu)房者從銀行借錢,買開發(fā)商還沒(méi)有建好的房子,債務(wù)關(guān)系從購(gòu)房者和開發(fā)商之間變成了和銀行之間了。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題,這些債務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就是由購(gòu)房者承擔(dān)了。
二.期房最壞結(jié)果——爛尾樓
期房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻,而開發(fā)商的資質(zhì)良莠不齊,而這就導(dǎo)致期房預(yù)售制度的最大危害——爛尾樓的出現(xiàn),而爛尾樓也分為主動(dòng)爛尾和被動(dòng)爛尾兩種。
主動(dòng)爛尾的原因就是開發(fā)商拿了地,也開始開發(fā)了,但是發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)變化,簡(jiǎn)單的說(shuō)就是看走眼了,投資價(jià)值已經(jīng)不再,再開發(fā)下去也是砸錢,于是就放棄繼續(xù)建設(shè)了。
還有就是被動(dòng)爛尾,開發(fā)商破產(chǎn)、資金斷鏈或是出現(xiàn)違法違規(guī)等情況,不得不停止繼續(xù)建設(shè)。
對(duì)于上述兩種情況,如果是因?yàn)槭袌?chǎng)變化,開發(fā)商主動(dòng)爛尾的,除了打官司以外,政府很難插手干預(yù);而第二種情況,會(huì)有政府出面處理,缺乏資金的,政府會(huì)限期三至六個(gè)月由企業(yè)籌措資金或引進(jìn)合作伙伴聯(lián)合開發(fā)建設(shè),逾期仍無(wú)法實(shí)施的,由政府依法收回項(xiàng)目,并向社會(huì)公開招標(biāo),重新確定實(shí)施單位等;違法違規(guī)的,政府會(huì)要求在指定日期內(nèi)改造等等。
三.購(gòu)買期房應(yīng)該注意些什么?
首先注意挑選開發(fā)商品牌大的,口碑好的,即使樓盤建設(shè)出現(xiàn)問(wèn)題,大開發(fā)商也有實(shí)力去解決它;還有就是在簽訂合同時(shí),注意好重要的條款的細(xì)節(jié)問(wèn)題;其次就是注意核實(shí)開發(fā)商的資質(zhì),五證等等是否齊全等等。
購(gòu)房期房基本已經(jīng)成為現(xiàn)在的樓市的主流了,我們承認(rèn)期房的預(yù)售制度存在很大的弊端,這需要國(guó)家和政府不斷的去完善法律制度來(lái)規(guī)范開發(fā)商,盡量多為購(gòu)房者的利益著想。
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