什么是房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán),是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定,在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí),享有的在同等條件下優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是民商法上較為重要的一項(xiàng)制度,古今中外立法對(duì)此都有相應(yīng)規(guī)定。
房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下,依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買房屋不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。它是一種法定的權(quán)利,是由法律直接規(guī)定的。
哪些人具有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?
第一類人:承租人
在同等條件下,房屋出賣人需要將正在出租的房屋賣給承租人。如果在賣房前不通知承租人,或者承租人表示愿意購(gòu)買該承租屋,出賣人與其他購(gòu)房者簽訂的買賣合同無效。
法律法規(guī):房屋所有人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時(shí),承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。
第二類人:房屋共有人
房屋共有人擁有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外,房產(chǎn)交易過程中,簽定合同、過戶都需要房屋共有人簽字,或者出具房屋出賣的同意的證明書,否則房屋買賣合同無效。
法律法規(guī):出賣共有房屋,須提交共有人同意的證明書。在同等條件下,共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第三類人:公有舊房原住戶
法律法規(guī):出售舊房時(shí),原住戶有優(yōu)先權(quán)。
第四類人:原產(chǎn)權(quán)單位
二手房交易的時(shí)候,出賣人需要先取得原產(chǎn)權(quán)單位的同意,并出具證明,才能出賣房屋。
法律法規(guī):職工購(gòu)買公有住房,在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán),即占有權(quán)和使用權(quán),有限處分權(quán)和收益權(quán);可以繼承,可以在購(gòu)房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出賣或出租,原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使條件是什么?
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)在同等條件下才能行使,該同等條件包括總價(jià)款、支付方式、支付時(shí)間、親屬關(guān)系、交房時(shí)間等所有各種因素。
行使房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的注意事項(xiàng)?
注意事項(xiàng)一:共有人優(yōu)先于承租人
如果遇到共有人和承租人同時(shí)主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況,共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),這是民法學(xué)界通用的做法。
注意事項(xiàng)二:必須在一定期限內(nèi)行使
如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限內(nèi)沒有購(gòu)買的意思表示,優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。
這說明承租人并不想購(gòu)買該房屋,也就沒有保護(hù)的必要了,那所謂的“優(yōu)先”主要是指時(shí)間上的優(yōu)先,行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)間一般為15天。
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