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如何確定租賃權(quán)與抵押權(quán)

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 1035人看過

租賃權(quán)和抵押權(quán)分別是什么?租賃權(quán)與抵押權(quán)要如何確定?律霸小編為大家整理了租賃權(quán)與抵押權(quán)的相關(guān)法律知識,請閱讀下面的文章進行詳細的了解。

如何確定租賃權(quán)與抵押權(quán)

租賃權(quán)雖然為債權(quán),但與其他債權(quán)不同。我國《合同法》第二百二十九?條規(guī)定,“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同效力。”即?租賃合同有效成立后,出租方買賣租賃物,租賃合同對租賃物的買受人繼續(xù)有?效,承租人對租賃物可以依法行使租賃權(quán),承租人可以對抗出租方以及出租方以外的任何第三人,此即通常所說的“買賣不破租賃”原則。“買賣不破租賃”是租賃權(quán)物權(quán)化的重要表現(xiàn)。不動產(chǎn)抵押是通過不轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)標的物占?有來實現(xiàn)抵押物所有人對抵押物的使用、收益的目的。也就是說抵押人可以在?抵押物上享有占有、使用、收益的權(quán)利。抵押權(quán)人支配的僅是擔保物的交換價?值,所以抵押權(quán)成立后,抵押人仍享有直接支配抵押物并使用收益的權(quán)利,也?可交給第三人使用。

抵押權(quán)區(qū)別于租賃權(quán)的特點表現(xiàn)在:①抵押權(quán)僅僅是價值上的優(yōu)先權(quán),而?非對物的直接支配權(quán);②租賃權(quán)僅僅是對抵押物一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移占有、使用?權(quán),而不轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán);③設(shè)立抵押權(quán)的目的在于確保主債權(quán)的實現(xiàn),抵押人通過出租抵押物獲取租金受益,從而增強抵押人清償債務(wù)的能力,這對?抵押人和抵押權(quán)人都是有利的。但在處理具有租賃權(quán)和抵押權(quán)的同一不動產(chǎn)?時,因租賃權(quán)中承租權(quán)是具有一種自擔保功能的債權(quán),如《合同法》第二百?二十九條規(guī)定:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效?力。第二百三十條的規(guī)定:出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當在出賣之前的合理期?限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。第二百三十四條規(guī)?定承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同?租賃該房屋。可見承租權(quán)之所以區(qū)別于-?般債權(quán),就在于承租權(quán)的物權(quán)化,集?中表現(xiàn)在對抗不動產(chǎn)所有權(quán)之買受人以及該對不動產(chǎn)在同等條件下的優(yōu)先購買416權(quán)。承租權(quán)的這些特性基于不動產(chǎn),為法律所設(shè)定,不需當事人的約定。筆者?認為,租賃權(quán)中的承租權(quán)本身即具有擔保功能。立法者之所以設(shè)定承租權(quán)的自?擔保功能,是因為與出租人相比而言,大多數(shù)承租人在經(jīng)濟上處于弱勢,而且?具有流動的特性,著重保護承租人,有利于社會經(jīng)濟關(guān)系的穩(wěn)定,但抵押權(quán)的?實現(xiàn)往#又和租賃權(quán)發(fā)生沖突。例如:將已設(shè)定了抵押權(quán)的標的物出租給他?人,或者是已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押,對抵押權(quán)的實現(xiàn)要求拍賣或者變賣抵押物?時,原租賃合同是解除還是繼續(xù)維持,在抵押物上的這一負擔,會影響到抵押?物的拍賣或者變賣,由于法律欠完善,也為抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)置了障礙。

(二)已出租的房屋被抵押時的處理.由于抵押人在已出租財產(chǎn)上為他人設(shè)定抵押權(quán)后,所有人可以繼續(xù)使用該?抵押物,這種用益關(guān)系不得對抗經(jīng)拍賣取得抵押物所有權(quán)的第三人。但抵押物?的承租人享有的租賃權(quán)不因拍賣、變賣而消滅。《擔保法》第四十八條以及?《關(guān)于擔保法若干問題的解釋》第六十五條都規(guī)定了?“抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合?同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。租賃權(quán)成立在先,抵押權(quán)設(shè)定在?后的情況下,給予租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的效力,換言之,買受人要受到租賃合同?的約束。具體說,抵押權(quán)設(shè)定時,抵押物已經(jīng)存在租賃關(guān)系,買受人自然應(yīng)當?忍受這種關(guān)系存在于抵押物上的法律后果,這也符合《合同法》第二百二十?九條“買賣不破租賃”原則。可見,在出賣或拍賣房屋時,承租人在同等條?件下享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)的情況下,損失的自然是抵押權(quán)人,由于抵押權(quán)?只是一種優(yōu)先受償權(quán),而不是優(yōu)先獲得抵押物的所有權(quán)利。然而,現(xiàn)實中常常?發(fā)生抵押人逃避債務(wù)的情形。為了在司法上便于強制執(zhí)行,筆者認為,當租賃?權(quán)與抵押權(quán)在同一標的物并存時,應(yīng)當注意以下幾點:

第一,強調(diào)登記制度效力。《擔保法》第四十八條“抵押人將已出租的財?產(chǎn)抵押”,這里所指的“已出租”究竟是指的租賃合同成立的,還是要具備其?他要件,并不明確,這是問題關(guān)鍵。《合同法》第四十四條明確規(guī)定:依法成?立的合同,自成立時生效。法律、行政法規(guī)應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)生效的,?依照其規(guī)定。不動產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件,故辦理登記抵押合同生效,成?立時間容易確定。但不動產(chǎn)租賃權(quán)何時具備對抗抵押權(quán)的要件,各國則有不同?規(guī)定。我國對此問題未作規(guī)定。筆者認為,對于不動產(chǎn)租賃權(quán)也宜采用登記對?抗主義。我國《憲法》第九十條和《立法法》第七十一條均規(guī)定國務(wù)院各部?委可以在自己權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》?第十三條規(guī)定:“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同?的,當事人應(yīng)當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”也?就是說,未經(jīng)登記的,不能對抗后設(shè)立的抵押權(quán),更符合法律精神,這樣,至少有三個優(yōu)點:①租賃權(quán)作為債權(quán),其成立無須向他人昭示,故不以登記為成?立要件,但立法承認其有對抗力,則應(yīng)當有相應(yīng)的公示方法,否則以未公示的?權(quán)利對抗第三人,對第三人有失公允。②不動產(chǎn)租賃關(guān)系一般無法通過占有的?方式來判斷,所以以登記來確定租賃關(guān)系較為合理。③同時以登記作為對抗要?件可以準確記載租賃權(quán)產(chǎn)生對抗力的時間,避免抵押人與承租人合謀前置租賃?關(guān)系時間。所以《擔保法》第四十八條“已出租”應(yīng)視為不動產(chǎn)租賃合同巳?辦理登記,如果未辦理登記,應(yīng)不能對抗巳登記的抵押合同。

第二,抵押權(quán)人尋求司法救濟。我國法律將租賃權(quán)列入物權(quán)范疇,承認其?對抗力。《合同法》第二§*二十九條、第二百三十條規(guī)定,承租人對承租在前?的不動產(chǎn)有買賣不破租賃及優(yōu)先購買權(quán),及最髙人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行?〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定:出租人出賣出?租房屋,應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán)。?未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。《擔保?法》第四十八條規(guī)定:抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當書面告知承租人,?原租賃合同繼續(xù)有效。這些條款都極大地保護了承租人的地位。而且《合同?法》第二十四條規(guī)定:租賃期限不得超過二十年。超過二十年的超過部?分無效。這樣,就同一標的物上的租賃權(quán)與抵押權(quán)而言,對抵押權(quán)在法律上保?護顯得很蒼白。如果承租人與抵押人合謀,在現(xiàn)今登記制度不健全的情況下,?如何保護抵押權(quán)人的利益顯得尤為重要。一般情況下,租賃物設(shè)定抵押權(quán)時,抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當知道租賃權(quán)對抵押權(quán)的影響,以及抵押物上存在租賃權(quán)?負擔的事實,并在抵押額度上有所保留,且自愿接受了這一負擔,法院會依據(jù)?事實,充分考慮租賃權(quán)的存在,對抵押物的評估拍賣做出正確處理。但如果是?抵押人與承租人惡意串通,這對抵押權(quán)人將非常不利。我國《合同法》第五?十二條規(guī)定有下列情形之一,合同無效:……(二)惡意串通,損害國家、?集體或者第三人利益……。也就是說,如果抵押人為逃避債務(wù)與承租人惡意串?通行為,抵押權(quán)人可以依事實和證據(jù),向人民法院另行起訴,要求認定租賃合?同無效。而且現(xiàn)代科學技術(shù)很發(fā)達,只要通過鑒定,就能確認租賃合同與抵押?合同的時間前后,從而認定承租人與抵押人是否有串通和惡意。原來的執(zhí)行案?件可以中止執(zhí)行。待無效合同案件結(jié)案后,再予以執(zhí)行。其損失可由抵押人和?承租人共同承擔。

第三,在抵押權(quán)中引入刑罰條款。《擔保法》第四十八條規(guī)定,抵押人將?已出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。該條款對?承租人進行保護,而且就算沒有告知承租人,該租賃合同也能對抗抵押合同。?但對于抵押權(quán)的卻沒有說明告知義務(wù),有時也很難做到防范風險。為了維護正常經(jīng)濟秩序,筆者認為,在登記制度未盡完善情況下,也可以完善這一條款,?對抵押權(quán)人,抵押人也應(yīng)當履行告知義務(wù),如不履行,實際上就是詐騙行為。?根據(jù)《刑法》第二百二十四條的規(guī)定:有下列情形之一,以非法占有為目的,?在簽訂、履行合同過程中,騙取對方當事人財物,數(shù)額較大的,處以三年以下?有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金……。抵押人把已出租不動產(chǎn)抵押,不?告知抵押權(quán)人,抵押人有明顯的欺詐故意,情節(jié)嚴重的,就符合刑法第二百二十?四條的主客觀要件。所以在《擔保法》第四十八條可以加人第二款:抵押人將?已出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當將出租情況書面告知抵押權(quán)人,未履行告知義務(wù),情?節(jié)惡劣的,可以比照刑法第二百二卜四條處理。如果對這一條款完善,防止抵押?人與承租人的惡意串通,法院在執(zhí)行過程中,也減少了不必要的糾紛。

(三)已抵押的財產(chǎn)被出租時的處理

抵押權(quán)在被擔保的債權(quán)無法受償時,對抵押物進行折價處分(拍賣變賣)?后從其所得的價金中得到優(yōu)先受償,這就是抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押人將抵押物設(shè)?立抵押之后,其抵押物的物權(quán)仍歸抵押人所有,抵押人依法享有占用、使用、?收益、處分的權(quán)利,抵押人完全可以在抵押物抵押期間將其抵押物出租,從而?形成了抵押物上的租賃權(quán)。抵押權(quán)先于租賃權(quán)而設(shè)定,從抵押權(quán)和租賃權(quán)制度?的立法價值及其法律性質(zhì)上進行解釋,經(jīng)抵押財產(chǎn)出租的,不適用買賣不破租?賃原則,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),雖然租賃權(quán)具有物權(quán)的屬性,仍然不能優(yōu)于擔保?物權(quán)的效力,故租賃權(quán)不能影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。雖然《擔保法》沒有規(guī)定,?但是在《關(guān)于擔保法若干問題的解釋》第六十六條作出規(guī)定:抵押人將已抵?押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將?已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人?對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人?該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。由于有這?一條款的出現(xiàn),法院在執(zhí)行過程中,一般對抵押物以無負擔的方式予以拍賣,清?償其所擔保的債權(quán)。而且由于這一條款的出現(xiàn),在執(zhí)行過程中,糾紛也很少。

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