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現(xiàn)在很多上班族都是通過(guò)租房來(lái)解決住宿問(wèn)題的,租房的時(shí)候都要和房東簽署一份房屋租賃合同。實(shí)際生活中,有些房東會(huì)因?yàn)楦鞣N原因中斷租賃合同,造成合同違約。通常房屋租賃合同中會(huì)約定違約金比例和賠償范圍。那么房屋租賃合同沒(méi)有約定違約金怎么辦?本文就這些大家比較關(guān)心的問(wèn)題,具體解釋一下。
一、房屋租賃合同沒(méi)有約定違約金怎么辦?
1、發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失,守約方可以起訴到法院請(qǐng)求增加違約金;如果約定的違約金“過(guò)分”高于實(shí)際損失,違約方可以起訴到法院請(qǐng)求減少違約金。房屋租賃違約金也是如此。
2、租房合同違約金的計(jì)算根據(jù)合同的相關(guān)約定違約金來(lái)計(jì)算,定金和違約金以及損害賠償金不能重復(fù)計(jì)算。租房合同解除后,各種違約金的計(jì)算又因情況的不同二不同。
二、房屋租賃合同違約金的確定
1、違約金由雙方協(xié)商確定,沒(méi)有數(shù)額的限制,一般是根據(jù)雙方預(yù)測(cè)的因一方違約可能帶來(lái)的損失大小來(lái)確定的。
2、發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失,守約方可以起訴到法院請(qǐng)求增加違約金;如果約定的違約金“過(guò)分”高于實(shí)際損失,違約方可以起訴到法院請(qǐng)求減少違約金。
三、關(guān)于租賃合同違約金的法律法規(guī)
根據(jù)《合同法》第114條第1款規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以,違約金具有懲罰性的特征,它不以非違約方遭受損失為前提。
一般來(lái)說(shuō)合同違約金上限是不超過(guò)實(shí)際損失的30%。但是如果過(guò)高或者過(guò)低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。
《合同法》第114條第2款規(guī)定:約定的違約金低于造成的損失,當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失,當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院適當(dāng)減少。但是違約金是當(dāng)事人雙方在訂約時(shí)對(duì)一方違約后可能造成的損失的一種預(yù)先估算,與違約后守約方的實(shí)際損失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律規(guī)定預(yù)定違約金,除了給當(dāng)事人施加心理壓力外,也避免了違約后損失計(jì)算的麻煩和當(dāng)事人證明損失大小的麻煩,使當(dāng)事人能迅速確定自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的具體責(zé)任。因此,當(dāng)事人如需要法院增加違約金額、或者當(dāng)違約金過(guò)分高于損失時(shí),則需承擔(dān)證明損失大小的責(zé)任。
由此可見,當(dāng)房東行為導(dǎo)致房屋租賃合同違約后,有違約條款的按照違約條款處理。房屋租賃合同沒(méi)有約定違約金,我們可以向房東主張違約金。這個(gè)違約金通常是一個(gè)月的房租,并且違約金不能和定金同時(shí)主張,如果有定金條款了,也可以按照定金條款要求賠償。
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嚴(yán)超律師,中共黨員, 2012年畢業(yè)于湖北警官學(xué)院,法律系,2013年開始從事法律工作,一直以來(lái)本著誠(chéng)信維權(quán)、合作共贏的職業(yè)道德,以熱情、友善、求實(shí)、勤奮、進(jìn)取的工作態(tài)度幫助每位當(dāng)事人解決案件問(wèn)題,秉承“受人之托、忠人之事、誠(chéng)信服務(wù)、追求卓越”的宗旨,精益求精地承辦每個(gè)案件。
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