在外“打拼”的人一般都會涉及到租房問題,而近年來,關于租房的糾紛卻經常發生,比如:租期未到,出租人為了賣房,要求承租人搬走等。那么,在法律上,出租人可否提前收回房屋呢?此外,當承租人準備回老家,但租期未到時,承租人可以轉租嗎?下面將為您做一個較為詳細的說明。
一、出租人可否提前收回房屋
一般而言,在房屋租賃中,所簽訂的租賃合同是有固定期限的,那么出租人是否有權提前收回房屋?
首先要看合同是怎么規定的。如果合同中沒有規定,出租人就必須事先征得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好繼續履行合同了。
但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動;擅自轉租、轉借、轉讓租賃的房屋;擅自破壞租賃的房屋、改變結構、改變用途,或者拖欠房租達6個月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同。
二、承租人可以轉租嗎
1、承租人轉租房屋必須經出租人同意
《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的 租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”; 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定:“承租人經出租人同意,可以依照本辦法將承租房屋轉租”。按以上兩個法律、法規的規定,承租人轉租房屋是可以的,但事先應征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款,出租人可對轉租附加一些 必要的條件,只要不違反法律、行政法規的規定即可。
2、出租人、承租人均可從轉租中獲益
《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定:“出租人可以從轉租中獲得收益”。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價 ,出租人作為產權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下,承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益,按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定:“ 轉租合同生效后,轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義 務,并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務”,因此轉租后承租人義務應該是加重了,所以法律應該允許承租人從轉 租中獲益。
鑒于出租人、承租人均可從轉租中獲益,因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例,該比例中應考慮承租人后期對房屋修繕的投入 ,確保公平,避免出現糾紛。
3、房屋轉租后次承租人享有優先購買權
在房屋轉租合同合法有效的情況下,出租人轉讓房屋,承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權,次承租人因已經實 際占有、使用房屋,因此其優先購買權優先于承租人。
次承租人取得房屋所有權后,其取代了原合同出租人的地位,原租賃合同依然有效,承租人轉租收益權依然存在 。那么在合同有效期內,次承租人需向承租人支付轉租收益,否則會損害承租人合法利益,不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。
希望對解決您的租賃糾紛能有一定的幫助。事實上,我國法律對租賃的違約也作出了相應規定,比如:若出租方違約的應雙倍返還定金,若承租人違約的,那么定金就要不回來了等。當您在租賃關系中遇到對方違約的情況不知道該怎么辦時,建議您可以去咨詢一下專業的律師。讓律師用他們的專業知識幫助您。
非法轉租合同效力如何認定
租的房子可以轉租嗎,是違法的嗎?
房屋租賃中,承租人擅自轉租有什么后果?
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