房屋質(zhì)量問題通常可分為三種情形,與之相對應(yīng),商品房質(zhì)量問題的索賠問題也是不同的:
(一)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。
購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時,應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》,查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》,說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格,購房人有權(quán)拒絕收房,由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格,購房人可以解除合同并要求賠償損失。
商品房交付使用后,購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)退房,給購房人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但這里必須提醒購房人注意,委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì),且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致,如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機構(gòu),否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可,其檢測結(jié)果則沒有法律效力。
(二)在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題,購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
購房人在接受房屋時,一般要對房屋進(jìn)行必要的驗收,這也是購房人應(yīng)該行使的注意義務(wù),經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題,應(yīng)立即找開發(fā)商,要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章,在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了,應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任,并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題,在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下,購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費用,應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,購房人可自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失等,應(yīng)由出賣人承擔(dān)。
(三)因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的,購房人可以請求解除合同和賠償損失。
是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況,司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定。
一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決,如果通過修復(fù)能夠解決,一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,并可要求賠償損失;確實無法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。
二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素,如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全,購房人就要理直氣壯地提出解除合同,并要求出賣人賠償損失。
三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷,無法正常使用,嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活,可提出解除合同和賠償損失的請求,由法官根據(jù)實際情況予以裁決。
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