一、出租人與承租人解除租賃合同的條件是什么
1、承租人違反約定方式,或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對租賃房屋進(jìn)行使用收益的。 合同法 第219條:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。”2、承租人遲延支付租金,經(jīng)出租人催告,仍不于催告期限內(nèi)支付租金的。
(一)明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。
《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規(guī)定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由:
1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;
2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;
3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;
4、拖欠租金累計六個月以上的;
5、公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的;
6、租用承租房屋進(jìn)行違法活動的;
7、故意損壞承租房屋的;
8、法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。
根據(jù)上述規(guī)定,承租人遲延支付租金,不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由,只有在承租人拖欠租金累計六個月以上的,出租人才有法定解除房屋租賃合同的權(quán)利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
(二)《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件,但是不得違反《合同法》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定,只有在一方當(dāng)事人根本約定的情形下,對方當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。有關(guān)出租人單方解除房屋租賃合同的約定,一方面沒有明確解除合同的條件,另一方面違背了《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定,因此,不能作為原告解除合同的依據(jù)。
(三)《合同法》第二百二十七條規(guī)定了承租人延期支付租金的法律后果。
租期屆滿以前,當(dāng)事人一方隨意解除房屋租賃合同會給對方當(dāng)事人造成損失,因此,當(dāng)事人在簽訂《房屋租賃合同》時,一定要明確約定解除合同的條件。實踐中,出租人為了防范風(fēng)險,一般都會約定出租人單方解除合同的權(quán)利,約定解除合同的條件一定要具體且符合《合同法》的規(guī)定,承租人要特別注意有關(guān)出租人單方解除合同的約定。
綜上所述,對于在法定情形中出租人解除租賃合同的,是不用承擔(dān)違約賠償責(zé)任的,而承租人在租賃期間如果沒有按照合同內(nèi)容來使用房屋,又對租賃物造成損失的,或者延遲支付租金不繳納的,那么出租人也是可以解除租賃合同的。
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