一、疫情期間房租減免申請(qǐng)如何進(jìn)行?
疫情期間房租減免申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布的政策,然后按照政府網(wǎng)站當(dāng)中所指引的步驟來(lái)逐步進(jìn)行申請(qǐng),首先應(yīng)當(dāng)寫好申請(qǐng)書,然后攜帶自己的身份證件進(jìn)行遞交。承租人要求減免疫情期間租金,實(shí)質(zhì)上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況,要求變更合同關(guān)于租金支付的約定,或者說(shuō)要求免除部分支付租金的責(zé)任。
前一種主張可能的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》關(guān)于情勢(shì)變更制度的規(guī)定,即:“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”(以下簡(jiǎn)稱“情勢(shì)變更制度”)。
后一種主張可能的法律依據(jù)是《合同法》關(guān)于不可抗力的規(guī)定,即:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”(以下簡(jiǎn)稱“不可抗力制度”)。
那么,承租人能否援引上述兩項(xiàng)制度中的某一項(xiàng)以實(shí)現(xiàn)疫情期間減免租金的訴求呢?我們認(rèn)為,此次新冠肺炎突如其來(lái),在形式上符合“不能預(yù)見”、“不能避免”,但是對(duì)合同履行的影響存在差異,因此不能一刀切地認(rèn)為都符合情勢(shì)變更制度或不可抗力制度,而參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(法〔2003〕72號(hào),2013年4月8日失效),根據(jù)疫情對(duì)合同履行的影響程度的不同而做出不同處理(之后最高院可能會(huì)就新冠肺炎疫情導(dǎo)致的合同糾紛案件處理標(biāo)準(zhǔn)出具有效規(guī)定,以此為準(zhǔn))。
此外,我們注意到,2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會(huì)穩(wěn)定,有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規(guī)定,如北京市人民政府在京政發(fā)〔2003〕14號(hào)文中規(guī)定“商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的,減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下,各地政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應(yīng)規(guī)定,可予以持續(xù)關(guān)注。
二、減免租金如何出口?
與出租人協(xié)商免除停用或停業(yè)期間的租金、降低疫情防控期間的租金,各類承租人的說(shuō)辭可以區(qū)別對(duì)待:
(1)針對(duì)影劇院、歌舞娛樂(lè)場(chǎng)所、網(wǎng)吧、浴室、餐飲等,因啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng),而必須全面停止?fàn)I業(yè)的行業(yè)承租人,可以就本次疫情屬于不可抗力出現(xiàn)的情況下,已導(dǎo)致合同目的無(wú)法正常實(shí)現(xiàn),結(jié)合租期的長(zhǎng)短等綜合因素,提出租金減免、延長(zhǎng)租期或解除租賃合同等主張。
(2)針對(duì)非必須停止?fàn)I業(yè)的行業(yè),如賓館、商超或租用廠房的生產(chǎn)制造類企業(yè)承租人,雖然不足以認(rèn)定為因疫情導(dǎo)致合同無(wú)法履行,但可以視影響程度,適用以上所述情勢(shì)變更制度的情形,基于公平原則,提出租金減免、延長(zhǎng)租期或解除協(xié)議等主張。
(3)針對(duì)非經(jīng)營(yíng)性居住用房的承租人,如承租人春節(jié)回老家過(guò)年,因疫情延長(zhǎng)春節(jié)假期、遲延復(fù)工或因疫情防控措施導(dǎo)致無(wú)法如期回到住處,考慮到遲延復(fù)工、疫情防控等不可抗力情形,且并未實(shí)際使用房屋,在此期間,承租人可以以此提出適當(dāng)減免租金、延長(zhǎng)租期,或根據(jù)情況,提出解除合同。
其次,特別針對(duì)經(jīng)營(yíng)性承租人,可以表示疫情即使結(jié)束了,但大家的信心和市場(chǎng)恢復(fù)需要更多的時(shí)間,業(yè)績(jī)必將在一定時(shí)期內(nèi)難以增長(zhǎng),從公平和共贏的角度應(yīng)考慮降低租金水平。
在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中,如果遇到房屋租金減免的這種狀況,那么一定是因?yàn)榘l(fā)生了一些特殊的情況,當(dāng)?shù)卣С诌@種房屋租金的減免政策,當(dāng)然了,在我們的疫情期間就是屬于這種特殊情況,當(dāng)事人自己必須要有身份證件和符合條件的相關(guān)證明來(lái)進(jìn)行申請(qǐng)。
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