一、因?yàn)橐咔榉孔饪梢詼p免?
因?yàn)橐咔榉孔饪梢詼p免,但是這僅僅只適用于當(dāng)?shù)卣撸呀?jīng)發(fā)布了關(guān)于房租減免的一些具體的規(guī)定,在新型肺炎疫情持續(xù)擴(kuò)散的情形下,國(guó)家及各地省市都推遲了復(fù)工時(shí)間,最晚也不早于2020年2月9日。因?yàn)橥9ね.a(chǎn)的原因,企業(yè)無(wú)法正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),個(gè)人無(wú)法按時(shí)上班工作,個(gè)人的收入也受影響。近期,銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策,允許確因受疫情影響的個(gè)人,在償還房貸、信用卡貸款等方面,允許靈活調(diào)整還款計(jì)劃。各大銀行都相應(yīng)推出了多項(xiàng)措施,允許企業(yè)和個(gè)人在銀行貸款,房貸、信用卡欠款等方面作出調(diào)整。近期,很多業(yè)主和房東。
租賃合同關(guān)系中,出租方的主要權(quán)利義務(wù)是提供出租房屋,并保證出租房屋能正常使用,按時(shí)收取租金。承租方的主要權(quán)利義務(wù)是享有出租房屋的使用權(quán),按時(shí)交付房租。有關(guān)租賃合同關(guān)系,主要通過(guò)合同法,民法總則、合同法司法解釋調(diào)整。
《合同法》第十三章租賃合同中,
第二百二十一條規(guī)定:承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
第二百二十八條:因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第二百三十一條:因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
很明顯,上述三條款均涉及出租人、第三人等非承租人的原因?qū)е鲁凶馊藷o(wú)法正常使用租賃物的情況,疫情無(wú)法適用上述三項(xiàng)條款。
二、不可抗力原則是否適用?
此次疫情,屬于社會(huì)性傳染病事件,從法律的角度看,可以定義為不可抗力事件。
根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定:因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。
《民法總則》第一百八十條規(guī)定:因不可抗力不能履行民事義務(wù)的,不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。
因疫情確實(shí)屬于突發(fā)性的公共衛(wèi)生事件,非政府,企業(yè)及個(gè)人能夠預(yù)測(cè)或控制,但不可抗力只是導(dǎo)致商鋪無(wú)法正常經(jīng)營(yíng),也非出租方的原因,出租方已經(jīng)履行了交付房屋的主要義務(wù)。對(duì)于承租方來(lái)講,屬于商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn),該風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致承租方預(yù)期的收入減少,支付租金的能力降低了,但并非導(dǎo)致租賃合同根本無(wú)法繼續(xù)履行。承租方以疫情為由要求免予或減少支付租金的可能性很小。當(dāng)然,出租方愿意因此免收、減免租金的不予考慮。
情勢(shì)變更原則是指合同依法成立后,因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)的重大變化,致使合同的基礎(chǔ)喪失或者動(dòng)搖,若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,而允許變更或解除合同的原則。
情勢(shì)變更原則的適用條件:
1、有情勢(shì)變更的事實(shí),即作為合同成立基礎(chǔ)或者環(huán)境的客觀事實(shí)發(fā)生了重大變化;
2、情勢(shì)變更原則發(fā)生于合同成立以后、履行合同完畢之前;
3、情勢(shì)變更的發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人,即情勢(shì)變更是由當(dāng)事人意志以外的客觀情況引起的;
4、情勢(shì)變更的是由是當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的;
5、情勢(shì)變更使繼續(xù)履行原合同顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
《合同法司法解釋二》第二十六條:合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
此次疫情確實(shí)是屬于不可抗力,所以在這段時(shí)間當(dāng)中所發(fā)生的一些事項(xiàng)都可以作為特殊的來(lái)進(jìn)行對(duì)待的,比如說(shuō)房屋租金的減免,就可以利用不可抗力來(lái)要求申請(qǐng)延期付款或者是減免,但是從理論基礎(chǔ)上來(lái)說(shuō)的話,最好還是和房東協(xié)商。
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