一、因?yàn)橐咔榉孔饪梢詼p免?

因?yàn)橐咔榉孔饪梢詼p免，但是這僅僅只適用于當(dāng)?shù)卣撸呀?jīng)發(fā)布了關(guān)于房租減免的一些具體的規(guī)定，在新型肺炎疫情持續(xù)擴(kuò)散的情形下，國(guó)家及各地省市都推遲了復(fù)工時(shí)間，最晚也不早于2020年2月9日。因?yàn)橥９ね．a(chǎn)的原因，企業(yè)無(wú)法正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，個(gè)人無(wú)法按時(shí)上班工作，個(gè)人的收入也受影響。近期，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策，允許確因受疫情影響的個(gè)人，在償還房貸、信用卡貸款等方面，允許靈活調(diào)整還款計(jì)劃。各大銀行都相應(yīng)推出了多項(xiàng)措施，允許企業(yè)和個(gè)人在銀行貸款，房貸、信用卡欠款等方面作出調(diào)整。近期，很多業(yè)主和房東。

租賃合同關(guān)系中，出租方的主要權(quán)利義務(wù)是提供出租房屋，并保證出租房屋能正常使用，按時(shí)收取租金。承租方的主要權(quán)利義務(wù)是享有出租房屋的使用權(quán)，按時(shí)交付房租。有關(guān)租賃合同關(guān)系，主要通過(guò)合同法，民法總則、合同法司法解釋調(diào)整。

《合同法》第十三章租賃合同中，

第二百二十一條規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

第二百二十八條：因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第二百三十一條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

很明顯，上述三條款均涉及出租人、第三人等非承租人的原因?qū)е鲁凶馊藷o(wú)法正常使用租賃物的情況，疫情無(wú)法適用上述三項(xiàng)條款。

二、不可抗力原則是否適用?

此次疫情，屬于社會(huì)性傳染病事件，從法律的角度看，可以定義為不可抗力事件。

根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

《民法總則》第一百八十條規(guī)定：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

因疫情確實(shí)屬于突發(fā)性的公共衛(wèi)生事件，非政府，企業(yè)及個(gè)人能夠預(yù)測(cè)或控制，但不可抗力只是導(dǎo)致商鋪無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，也非出租方的原因，出租方已經(jīng)履行了交付房屋的主要義務(wù)。對(duì)于承租方來(lái)講，屬于商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致承租方預(yù)期的收入減少，支付租金的能力降低了，但并非導(dǎo)致租賃合同根本無(wú)法繼續(xù)履行。承租方以疫情為由要求免予或減少支付租金的可能性很小。當(dāng)然，出租方愿意因此免收、減免租金的不予考慮。

情勢(shì)變更原則是指合同依法成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)的重大變化，致使合同的基礎(chǔ)喪失或者動(dòng)搖，若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，而允許變更或解除合同的原則。

情勢(shì)變更原則的適用條件：

1、有情勢(shì)變更的事實(shí)，即作為合同成立基礎(chǔ)或者環(huán)境的客觀事實(shí)發(fā)生了重大變化;

2、情勢(shì)變更原則發(fā)生于合同成立以后、履行合同完畢之前;

3、情勢(shì)變更的發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人，即情勢(shì)變更是由當(dāng)事人意志以外的客觀情況引起的;

4、情勢(shì)變更的是由是當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的;

5、情勢(shì)變更使繼續(xù)履行原合同顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

《合同法司法解釋二》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

此次疫情確實(shí)是屬于不可抗力，所以在這段時(shí)間當(dāng)中所發(fā)生的一些事項(xiàng)都可以作為特殊的來(lái)進(jìn)行對(duì)待的，比如說(shuō)房屋租金的減免，就可以利用不可抗力來(lái)要求申請(qǐng)延期付款或者是減免，但是從理論基礎(chǔ)上來(lái)說(shuō)的話，最好還是和房東協(xié)商。

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