一、因?yàn)橐咔榉孔饪梢酝俗鈫?
疫情房租不一定可以退租。
需要根據(jù)承租人因疫情影響居住的具體情況而定。疫情是不可抗力因素,但是能否作為減免租金的法定事由是實(shí)際情況實(shí)際分析的。如果因疫情隔離對(duì)房屋使用了居住功能的,未影響到原租賃合同目的中的使用用途,不可主張減免租金。如果因疫情無(wú)法使用、無(wú)法回到房屋的,未能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的,可向出租人主張減免租金。
《民法典》(自2021年1月1日起施行)第五百九十條,當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不免除其違約責(zé)任。
二、“疫情”引發(fā)房屋租賃合同糾紛的類(lèi)型有哪些?
此次疫情可能導(dǎo)致如下房屋租賃合同糾紛:
一是出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的糾紛。此類(lèi)案件的主要事實(shí)和理由為:疫情防控期間,承租人未按照合同約定按時(shí)足額支付租金,構(gòu)成違約,導(dǎo)致出租人合同目的不能實(shí)現(xiàn),故起訴要求解除合同,并由承租人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等。
二是承租人起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛。此類(lèi)案件的主要事實(shí)和理由為:因疫情防控需要,承租人不能或不能完全使用租賃房屋,合同目的不能實(shí)現(xiàn),或者承租人主張因疫情防控導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)損失,繼續(xù)履行合同成本過(guò)高,起訴要求提前終止房屋租賃合同。
三是承租人起訴要求減免租金的糾紛。此類(lèi)案件的主要事實(shí)和理由為:合同訂立時(shí)的客觀情況發(fā)生重大變化,疫情防控導(dǎo)致承租人不能使用或不能完全使用租賃房屋,如果繼續(xù)按照原合同履行,負(fù)擔(dān)過(guò)重,壓力過(guò)大,故起訴要求減免租金。
盡管疫情屬于不可抗力因素,但目前無(wú)論是發(fā)改委還是國(guó)家其他部門(mén),都沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定,要求所有的房東在疫情期間都不能收租金。所以,想要減租的話,唯一的方法就是跟自己的房東協(xié)商,房東拒絕的也不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
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