一、出租人在哪些情況下可解除房屋租賃合同
1、承租人違反約定方式,或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規(guī)定:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。”
2、承租人遲延支付租金,經(jīng)出租人催告,仍不于催告期限內(nèi)支付租金的。《合同法》第二百二十七條規(guī)定:“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”
3、承租人未經(jīng)出租人同意,將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”
4、當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
二、哪種情況下承租人可以解除租賃合同的
約定解除是當(dāng)事人雙方合意的體現(xiàn),在雙方?jīng)]有約定的情況下,出現(xiàn)法律規(guī)定的特殊情形下在租賃合同中承租人的解除情形主要有以下幾種:
1、租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。這里的“承租人”應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大解釋為包括承租人之共同居住人,共同使用人等等與租賃物的安全程度有利害關(guān)系的人。
在一般買賣合同中,若買受人明知標(biāo)的物存有瑕疵仍購買的,一般應(yīng)免除出賣人的責(zé)任并不允許買受人解除合同。但在租賃合同則不能因此而不允許承租人解除合同。
承租人既然明知租賃物存在有危及安全或健康的瑕疵,仍執(zhí)意租賃該物的,雖然可以允許其解除合同,但在解除合同以前如發(fā)生因租賃物的危險(xiǎn)所致?lián)p害時(shí),承租人需要對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,因?yàn)槌凶馊嗣髦@種危險(xiǎn)性的存在仍要租賃該物,應(yīng)認(rèn)為主觀上對(duì)損害的發(fā)生也有過錯(cuò),因此對(duì)損害也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失,不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
租賃物的部分毀損、滅失并不影響合同目的實(shí)現(xiàn),或者只是部分地影響承租人的使用收益還不足以影響整個(gè)合同目的的實(shí)現(xiàn)的,承租人不能據(jù)此解除合同。
3、承租人在租賃期間死亡,其生前的共同居住人有權(quán)繼續(xù)原租賃合同,可以解除合同。
就該法律規(guī)定的目的而言,是為保護(hù)承租人生前共同居住人的利益,為了使承租人的生前共同居住人不因與承租人無法定繼承關(guān)系而在其死后驟然無所依靠。這既然是一種授權(quán),該同居人自然可以選擇。如其認(rèn)為其無須受此種保護(hù)和特別照顧,自得不繼續(xù)該租賃合同而解除之。承租人之法定繼承人或指定繼承人,因依其與承租人關(guān)系可以取得承租人地位,因此可以解除合同。
4、因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利,以致承租人無法對(duì)標(biāo)的物使用、收益,行使租賃權(quán)的。
按照《合同法》的規(guī)定,承租人在這種情況下可減少或不支付租金。那么,在這種情況下,承租人是否可解除合同?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,合同可否解除,關(guān)鍵不在于是否存在第三人主張權(quán)利的情形發(fā)生,而在于這種主張是否確實(shí)已經(jīng)使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益,導(dǎo)致合同的目的無實(shí)現(xiàn)可能。如果出現(xiàn)租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的情況,承租人當(dāng)然可以解除合同。
對(duì)于房屋租賃合同的解除,比較常見的還是到了雙方約定的租賃期限之后,在彼此均沒有續(xù)租意愿的情況下,將該租房合同解除。但除此之外,在租賃合同期間,其實(shí)不管是房東還是承租人均是有權(quán)單方面解除合同的。不過,一方單方面解除合同,可能涉及到違約,就需要區(qū)分一下單方面解除租房合同的具體事由是什么。符合法定或者約定事由的解除,不構(gòu)成違約。
出租人轉(zhuǎn)讓租賃物承租人可以解除合同么
怎么寫解除房屋租賃合同通知書?
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簡介:
曲柏杰律師,軍人出身,2004年開始執(zhí)業(yè),現(xiàn)為遼寧申揚(yáng)律師事務(wù)所合伙人,監(jiān)事會(huì)主席。為遼寧省律協(xié)民委會(huì)委員,沈陽市律師協(xié)會(huì)考試培訓(xùn)專門委員會(huì)副主任,刑事專業(yè)委員會(huì)委員。為中國法學(xué)會(huì)會(huì)員。 專業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn),合同法律事務(wù),公司法律事務(wù),刑事辯護(hù)。
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