對于商品房的外墻面，有的購房合同約定屬于所有權(quán)人，有的約定歸屬于物業(yè)公司，有的未作約定。實踐中，因廣告、裝修等事由常發(fā)生糾紛，理論界對商品房外墻面權(quán)利歸屬也有爭議。按照《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，商品房外墻面屬于該幢房屋全體購房人所有，購房人(區(qū)分所有權(quán)人)基于其對所購房屋單元享有的專有權(quán)而對建筑物共有部分及附屬部分享有區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)，而且所得收益應當主要用于補充專項維修資金、改善小區(qū)公共設施建設等共同利益。

首先，全體購房人享有對外墻的所有權(quán)。在房屋買賣法律關(guān)系中，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)部分，是合同標的物不可缺少的部分，應該隨房屋完整交付。實際上根據(jù)《商品房銷售公攤規(guī)則》本幢房屋購房人全體為外墻支付了全部面積價款，外墻成為受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分，出讓人開發(fā)商對外墻已經(jīng)實際進行了轉(zhuǎn)讓，本幢樓區(qū)分所有權(quán)人全體因取得各自專有產(chǎn)權(quán)而享有對外墻的區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)。由于房屋出讓，開發(fā)商成為非所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人，其均不享有對外墻面的“單獨”處分權(quán)。基于物權(quán)法定原理，即使在每一份購房合同中對外墻面的使用權(quán)約定歸屬于非所有權(quán)人，也因為開發(fā)商的無處分權(quán)而無效，除非事前開發(fā)商與區(qū)分所有人全體對此達成了一致意見。

其次，外墻面應該由全體購房人使用管理。理論上，專有部分的范圍劃至房屋單元界壁最后粉刷表層，而在外部關(guān)系上，比如買賣、保險、納稅等計算房屋面積時則計算至界壁中心的面積，而依照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》，外墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積另一半則記入公攤面積，但并不能因此簡單地認為外墻一半專有一半共有。事實上，建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定的共有部位包括了內(nèi)外墻體和戶外墻面，而且，從對外墻使用管理上看，外墻仍屬于共有部分。這是因為，墻壁內(nèi)預先設有維持建筑物正常使用必需的各種管線，如果作為專有使用則不利于整體建筑物的維護和管理。

再者，對外墻面使用權(quán)的行使及所得收益有法律規(guī)定。建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議?！薄?a href='http://www.sdjlnm.com/tiaoli/2.html' target='_blank' data-horse>物業(yè)管理條例》第五十五條也規(guī)定了“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營管理的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！?/p>

總之，針對外墻面的使用權(quán)問題，只有全體區(qū)分所有權(quán)人基于所有權(quán)的身份可以使用、受益，而且這種權(quán)利的行使必須經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人的集體同意。