1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分,如果與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符,要及時(shí)向有關(guān)單位反映,重新核對(duì),做出說明。

2、在房屋質(zhì)量檢查方面,看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書,其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào);其次,觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題,要及時(shí)向開發(fā)商(賣方)反映,待維修后方能入住。

3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定,物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單,購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn),檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,必須要求盡快維修、配齊。

4、查看一下公共設(shè)備。對(duì)電梯、消防設(shè)備、燃?xì)狻⑴瘹狻⑿^(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。

5、對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的最終結(jié)果,是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業(yè)交付核驗(yàn)單》)。在這個(gè)記錄表上,應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄,凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng),則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實(shí)記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。《交屋看房記錄表》自己也要留一份,同時(shí)對(duì)房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往,這樣就會(huì)很被動(dòng);有人習(xí)慣以電話聯(lián)系,這對(duì)于購房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。

二、收房細(xì)則:把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上

1、合同

(1)開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。這些文件要看原件,而不是復(fù)印件。

(2)查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。

(3)房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。

(4)查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案,缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》,同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案,例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé),出了問題,如果是發(fā)展商的過失,可以追究其責(zé)任。

(5)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

注意:向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊(cè)》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。

2、戶內(nèi)

(1)窗

a)窗邊與混凝土接口有無縫隙

b)落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固

c)是否翹曲變形

d)開啟關(guān)閉順暢

e)零配件裝配齊全

f)位置是否準(zhǔn)確

g)窗玻璃應(yīng)表面平整

h)窗玻璃是否完好無損、無劃痕

i)隱形紗窗是否安裝完畢,且無破損

j)外窗框四周處理是否粗糙

k)外窗開啟扇是否能關(guān)上

l)把手是否松動(dòng)

m)窗子玻璃的每個(gè)角是否封好

n)打開后窗戶是否能固定

o)直角接合部是否嚴(yán)密

p)窗框表面是否光潔

q)四角是否呈直角

r)窗的底部滑道是否平滑

s)窗臺(tái)應(yīng)平滑,不刮手

t)看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患!(比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個(gè)窗戶)

u)所有紗窗下沿與窗臺(tái)之間,應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間

(2)地面

a)是否松動(dòng)

b)是否爆裂

c)是否撞凹

d)有無明顯的縫隙和不平整

e)地面是否有空鼓

f)地面走線的標(biāo)示

g)地平驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩,那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管,長度約為20米左右吧,然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度,并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度,然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍,你就得注意了。

(3)墻身、頂棚、樓板

a)有無傾斜、彎曲

b)有無隆起或凹陷

c)墻面是否平整

d)墻面是否有花

e)承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范,若承重墻裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后,表示該房存在危險(xiǎn)隱患,

f)鋼筋是否暴露

g)檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動(dòng)線與生活動(dòng)線

h)用木棍敲一下有無空聲

i)墻面是否有明顯色差

j)陰陽角是否平直

k)是否有裂紋、刷紋,若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

l)有無水漬、裂痕

m)天花板是否有小裂紋

n)注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔

o)檢查墻面有無石灰“爆電”,這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致,可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”,如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落,也屬質(zhì)量問題,將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩,不可忽視。

p)是否全部按合同要求做“外墻外保溫”

(4)水

a)開關(guān)是否妥當(dāng)

b)過墻線是否有導(dǎo)管

c)導(dǎo)管連接是否緊密

d)管線是否安全可*

e)下水管道不可使用塑料軟管

f)上水管是否存在滲漏現(xiàn)象

g)需要注意的是,北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo),有些小區(qū)生活用水全部是*自己打井取水,為了保險(xiǎn)起見,這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí),自己采些水樣帶回去,送給有關(guān)部門檢驗(yàn),如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)想辦法及早解決。

h)上下水管是否已做絲扣處理?

(5)電

a)開關(guān)是否妥當(dāng)

b)按動(dòng)漏電保護(hù)器的測試鈕

c)管線是否安全可*

d)插座面板是否有電

e)拉閘斷電測試

f)插座是否帶保險(xiǎn)裝置

g)洗手盆的上方不應(yīng)有插座

h)打開所有的燈具開關(guān),看燈具是否都亮

i)開關(guān)插座面板是否存在劃痕

j)是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題(等電位聯(lián)接端子是否真正起作用?)

k)電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量

l)電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家里的電線不應(yīng)低于2.5

平方,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方,否則使用空調(diào)時(shí),容易過熱變軟。

暖氣

a)鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號(hào)是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級(jí)過)

b)暖氣內(nèi)是否有水

c)暖氣有無漏水痕跡

d)暖氣里的水管上是否有銹

(7)衛(wèi)生間

a)坐廁下水是否順暢

b)沖水聲音是否正常

c)衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏

d)坡度是否對(duì)頭(是否有倒坡現(xiàn)象)

e)有無積水

f)是否倒泛水和滲漏

g)閉水試驗(yàn)

h)衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑

i)臺(tái)盆上水管是否漏水

j)是否有有裸露電線

k)進(jìn)出水是否流暢

l)電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施

m)照明燈座必須是磁口安全燈座

n)洗手盆的上方不應(yīng)有插座

o)衛(wèi)生間門口是否有擋水條

p)排污管是否有蓄水防臭彎頭

q)特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌

r)墻壁需要做拉毛處理

s)墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm,若過小則有可能無法安裝座便器

t)是否已安裝紗窗?

u)衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道?如何通風(fēng)?

(7+)洗衣間

a)是否做了避水試驗(yàn)?

管線

a)是否外露

b)是否有管線穿過

c)過墻線是否有導(dǎo)管

d)導(dǎo)管連接是否緊密

e)線路安裝是否平整、牢固、順直

f)下水管道不可使用塑料軟管

g)電話線等等應(yīng)先加套管,再埋進(jìn)水泥;不能將電話線直接進(jìn)水泥地

(9)水表

a)是否安裝

b)是否有水表空走

c)閥門關(guān)閉不嚴(yán)

d)閥門脫絲,連接件滴水

e)截止閥生銹影響水質(zhì)

(10)電表

a)是否安裝

b)使用數(shù)目

(11)電話線

a)用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)

(12)電視天線

a)用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)

(13)室內(nèi)污染

a)從7月1日以后,凡新開工的民用建筑工程,完工后必須由建設(shè)單位組織對(duì)室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收,并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu),對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測,檢測不合格的,不得竣工驗(yàn)收。

(14)樓宇對(duì)講

a)在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對(duì)講功能、操作功能是否正常

(15)層高

a)測量樓宇層高的方法很簡單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量(這是最方便放置長尺而不變彎的好辦法),你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。

(17)地漏

a)地漏位置是否合理

b)地漏是否在地面的較低點(diǎn)

c)地漏是否排水通暢

(18)隱密性及隔音效果如何

(19)日照是否達(dá)到國家規(guī)定

(20)通風(fēng)是否達(dá)到國家規(guī)定

(21)天然氣表以及管道

天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位,管道不能暴露在室外(特別是頂層,可能會(huì)遭雷擊)

(22)窗磁、門磁系統(tǒng)

(2)門

a)貼臉是否完整

b)貼臉是否有裂縫

c)是否能鎖上

d)貼臉與樓頂板陰角線是否平行

e)是否與墻在一個(gè)平面上

f)直角接合部是否嚴(yán)密

g)表面是否光潔,是否有劃痕、銹跡

+)門把手是否光潔,是否有磕痕

h)不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開

i)四角是否呈直角

j)門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差

k)開啟是否靈活

l)關(guān)上門窗聽聽隔音效果

m)密封程度;密封膠條是否有損壞

n)門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格

o)門框與墻身有無過大縫隙

p)門與門框有無過大縫隙

q)零配件是否裝配齊全,位置準(zhǔn)確

r)門與地的縫隙,要預(yù)留出地面裝飾的縫隙(需要額外考慮地面不平整的誤差)

s)門的安全程度如何?是否有四個(gè)支點(diǎn)?

(3)外墻

a)是否有較大面積的空鼓

b)是否開裂

c)是否滲水

d)是否有明顯的水印和霉點(diǎn)

e)是否有排水設(shè)施

f)空調(diào)是否能安裝

g)出水口

h)外墻墻體是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

(4)檐溝、落水管

a)安裝是否牢固

b)接口是否平密

c)是否滲漏

d)落水管,驗(yàn)收時(shí),預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具,然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。

(5)消防系統(tǒng)

a)住宅樓消防供水系統(tǒng),必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。

信報(bào)箱

a)房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱,其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定

(7)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

a)樓宇標(biāo)識(shí)、門牌標(biāo)識(shí)、層位標(biāo)識(shí)、房屋標(biāo)識(shí)是否與實(shí)際相符

小區(qū)環(huán)境

(9)停車場

(10)保安系統(tǒng)

4、小區(qū)內(nèi)

(1)凡竣工的工程,一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通,一平

即樓前6米、樓后3

米場地要平整,不準(zhǔn)堆積建材或雜物,以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈,水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈,無污物,達(dá)到窗明地凈,地漏、雨水等處無堵塞雜物。

(2)檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題;

5、物業(yè)

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前,您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個(gè)事先約定,避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定,做到明明白白。同時(shí),考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì),是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。