買(mǎi)期房存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

房屋質(zhì)量問(wèn)題是期房收房時(shí)的主要問(wèn)題，也是購(gòu)房者投訴的重災(zāi)區(qū)。由于購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，不能看見(jiàn)房屋的實(shí)際情況(即便房屋交付后，對(duì)一些隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題也難以發(fā)現(xiàn))，因此購(gòu)房者常會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。

應(yīng)對(duì)措施：驗(yàn)收房屋時(shí)，請(qǐng)專業(yè)的房屋檢測(cè)(監(jiān)理)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)于一般的質(zhì)量問(wèn)題可以要求開(kāi)發(fā)商限期整改，對(duì)于基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問(wèn)題，則一定要請(qǐng)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)、鑒定，以便根據(jù)具體情況進(jìn)行處理(要求維修、退房、及時(shí)索賠)。

2、面積變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

有些開(kāi)發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，以致商品房實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。

應(yīng)對(duì)措施：收房或進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，一定要注意查看房屋面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)(俗稱“房屋面積測(cè)繪表”)，仔細(xì)核對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)對(duì)可列入公攤的面積進(jìn)行計(jì)算，看開(kāi)發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標(biāo)明的建筑物房屋總面積之和是否相等。

如果不相等，就要查明原因或請(qǐng)開(kāi)發(fā)商作出解釋，必要時(shí)要請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測(cè)，以避免經(jīng)濟(jì)損失。

3、虛假?gòu)V告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商的售樓廣告經(jīng)常是美麗動(dòng)人的，僅憑廣告宣傳買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)很大。大多數(shù)人入住后會(huì)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。

應(yīng)對(duì)措施：如果對(duì)環(huán)境、配套設(shè)施等社區(qū)品質(zhì)方面有特別要求，一定要在合同中對(duì)相關(guān)事項(xiàng)作出明確的約定。

4、規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場(chǎng)。

應(yīng)對(duì)措施：消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，對(duì)那些廣告下角字體極小的免責(zé)聲明，要予以特別注意。為此，消費(fèi)者要特別注意審查合同內(nèi)容的真實(shí)性，不僅要看大處，更要注意小處。

5、定金風(fēng)險(xiǎn)

定金的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的違約風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對(duì)措施：簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，要注意審查協(xié)議內(nèi)容，對(duì)其中諸如“不能在約定的時(shí)間內(nèi)簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見(jiàn)。已經(jīng)簽署了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交付了定金，則一定要在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的時(shí)間內(nèi)，和開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)(如簽署備忘錄、攜證人到場(chǎng)、作現(xiàn)場(chǎng)錄音等)，以便一旦不能簽署合同時(shí)索回交付的定金。

6、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中總有一些開(kāi)發(fā)商以各種借口拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)這些問(wèn)題大約有以下幾種原因：開(kāi)發(fā)商不具備開(kāi)發(fā)商品房的資格(資質(zhì))、沒(méi)有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押等。

應(yīng)對(duì)措施：在簽署購(gòu)房合同時(shí)就要認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關(guān)法律手續(xù)(審查五證)，并約定不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。

7、合同以及合同條款無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

信息不對(duì)稱容易導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法察覺(jué)合同條款中存在的問(wèn)題。

應(yīng)對(duì)措施：認(rèn)真審查合同(包括補(bǔ)充協(xié)議)內(nèi)容，明確每一個(gè)合同條款含意，對(duì)模糊不清的條款，一定要在明確其具體含意后再?zèng)Q定是否簽署。

8、延期交房的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題(開(kāi)發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問(wèn)題等原因，延遲交房的事情時(shí)有發(fā)生。

應(yīng)對(duì)措施：由于政策收緊，中小開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境惡化，期房項(xiàng)目應(yīng)選大品牌開(kāi)發(fā)商。

購(gòu)買(mǎi)期房的注意事項(xiàng)

一、仔細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開(kāi)發(fā)手續(xù)

對(duì)于購(gòu)房者而言，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房開(kāi)發(fā)的證件進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。首先要查看開(kāi)發(fā)商是否“五證”齊全，所謂的“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，只有以上五證齊全的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)才能降到最低。

二、注意樓盤(pán)宣傳海報(bào)

大部分房地產(chǎn)公司在自己的樓盤(pán)尚未正式開(kāi)盤(pán)便開(kāi)始了宣傳工作。印制大量的樓盤(pán)廣告廣為發(fā)放，并嚴(yán)重的夸大其詞，制造種種“亮點(diǎn)”以賺取人們的眼球，以期達(dá)到更好的宣傳效果。而購(gòu)房者往往容易落入這樣的“美麗”陷阱，掏出來(lái)一輩子的積蓄交給了開(kāi)發(fā)商，到最后卻得到了失望。

三、重視“不可抗力”條款的約定

因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苈男泻贤蛘咴斐伤藫p害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。不能讓開(kāi)發(fā)商為自己規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)而損害了購(gòu)房人的權(quán)益。

四、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，才能做到萬(wàn)無(wú)一失

根據(jù)《物權(quán)法》第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。即房屋權(quán)屬是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源齊全的，登房機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來(lái)的原因一都是般在于開(kāi)發(fā)商，比如，開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購(gòu)房人要提高警惕。

此外，由于許多商品房的開(kāi)發(fā)是由某一個(gè)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購(gòu)此類期房時(shí)要看清代理商與開(kāi)發(fā)商有無(wú)委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的才可以放心買(mǎi)。當(dāng)然，購(gòu)買(mǎi)信譽(yù)好、資金雄厚的開(kāi)發(fā)公司的商品房，也可以降低購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。如果還有什么疑問(wèn)，可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢，我們竭誠(chéng)為您服務(wù)。