早在2010年，成都市房管局印發(fā)了《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法(試行)》的通知，歷時5年后，在今年的10月9日這項(xiàng)監(jiān)管辦法終于“轉(zhuǎn)正”。那么，這項(xiàng)辦法能否對商品房預(yù)售進(jìn)行有效的監(jiān)管?購房者在購買商品房時應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險呢?本期解密維權(quán)由**安博(成都)律師事務(wù)所律師為您詳細(xì)解答。

開發(fā)企業(yè)收到的商品房預(yù)售款如何確保優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，保證專款專用?款項(xiàng)由誰負(fù)責(zé)監(jiān)管?

律師解答：即將在2015年11月1日起施行的《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第四條(監(jiān)管機(jī)構(gòu))本市商品房預(yù)售款監(jiān)管采用開發(fā)企業(yè)選擇、銀行自愿雙方協(xié)議監(jiān)管的模式，與開發(fā)企業(yè)訂立預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行為預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)。第五條(主管部門)成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)制定本市商品房預(yù)售款監(jiān)管的管理規(guī)則，并依據(jù)本辦法規(guī)定負(fù)責(zé)本市中心城區(qū)(含五城區(qū)、高新區(qū))商品房預(yù)售款監(jiān)管的指導(dǎo)、督促。其他區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)本辦法規(guī)定負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款監(jiān)管的指導(dǎo)、督促。第七條(預(yù)售款管理方式)規(guī)定，商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管銀行對商品房項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管設(shè)置的專用賬戶(以下簡稱預(yù)售款專用賬戶)，確保優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，保證專款專用。第九條(開發(fā)企業(yè)職責(zé))規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(三)根據(jù)監(jiān)管項(xiàng)目工程形象進(jìn)度和各階段建設(shè)資金使用計(jì)劃，按有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定向監(jiān)管銀行申請使用預(yù)售款;(四)接受主管部門的監(jiān)督、檢查。第十條(預(yù)售款監(jiān)管銀行職責(zé))。第十二條(監(jiān)管信息公示)規(guī)定，預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議納入商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公示。開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位和監(jiān)管銀行執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入信用檔案，并由主管部門在公眾信息網(wǎng)上公示。

因此，開發(fā)企業(yè)收到的商品房預(yù)售款會全部存入監(jiān)管銀行對商品房項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管設(shè)置的專用賬戶，由監(jiān)管銀行根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目分期、分幢、分項(xiàng)工程預(yù)算清冊、資金使用計(jì)劃和工程形象進(jìn)度，審核商品房預(yù)售款使用申請，決定是否予以撥付使用，即該款項(xiàng)的監(jiān)管由與企業(yè)簽訂協(xié)議的監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)。同時，開發(fā)企業(yè)對商品房預(yù)收款的使用還會受到主管部門的監(jiān)督檢查輔以公示制度，確保開發(fā)企業(yè)將預(yù)售款優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，保證專款專用。