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寧波
房產合同如何約定適度的違約責任
二手房買賣合同中,違約金是不是定得越高越好呢?有關專家指出,其實不一定。
專家表示，在二手房買賣合同中，會針對逾期付款、延遲辦理過戶手續、逾期交房等行為，約定相應的違約責任。
如果從自身角度出發，將對方違約責任定得越高對自己越有利。比如賣家可以要求買家逾期付款的違約金定為每逾期一日，支付總房款的千分之一，這比央行規定的逾期罰息標準要高得多，有些甚至高達千分之五，這就更高了。這樣的標準是不是對自己很有利呢?其實不然，因為買賣合同中對違約責任的約定是對等的，如果買家要求賣家承擔較高的違約責任，那么，賣家同樣可以在合同中約定買家承擔較高的違約責任。
但必須注意的是，如果對違約責任約定得過低，則有可能產生無法真正起到約束作用的尷尬局面。有律師告訴記者，有些帶租約的房產出售之后，賣家沒有處理好與租客之間的關系，交房之后租客并不愿意搬走，而又因為逾期交房的違約責任可以承受，因此有賣家便甩手不管，寧愿支付違約金。但這卻苦了急于拿到房子的買家，因為他想要的是住房，而不是金額并不多的違約金。由此可見，將違約金確定在合理范圍內，既能對買賣雙方形成約束，又不會造成過重的負擔。
由此可見，如何約定適度的違約責任，也是買賣雙方需要注意的。專家建議，對于逾期付款、逾期辦理過戶手續、逾期交房等行為，可約定每日按照總房價的千分之一來支付違約金。如一套總價值100萬元的二手房，晚交房一天，將支付1000元的違約金，這對賣家來說，還是具有相當的威懾力。
而對于單方解除合同的情形，違約方應該承擔多大的違約責任?一般情況下確定為總房價的20%。這是法院可能支持的最高上限。因此，專家建議買賣雙方在合同中約定解除合同之后違約金時，一般以20%為最高上限。如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網律師。
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