簽訂商品房買賣合同前應(yīng)準(zhǔn)備什么

一、查看開發(fā)商的主體資格是否合法

1、查詢開發(fā)商是否有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開發(fā)、銷售的經(jīng)營(yíng)范圍。

2、查詢開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已過期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與購房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

3、查清出賣人與房地產(chǎn)開發(fā)商是否是同一主體，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售的房產(chǎn)。

二、檢查開發(fā)商的五證原件是否齊全

1、《土地使用權(quán)證》

《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

這是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。

4、《建設(shè)工程施工許可證》

該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產(chǎn)權(quán)證。

5、《商品房銷售預(yù)售許可證》

該證件是開發(fā)商對(duì)外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對(duì)外銷售商品房。注意證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體;注意該證件是否包含所要購買的樓盤;查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。

三、商品房的基本情況

購房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對(duì)合同附件所附房屋平面圖與開發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

四、付款方式及期限

購房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時(shí)間;選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限;選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。

另外，在約定購房者逾期付款的違約責(zé)任時(shí)，購房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對(duì)等。

五、面積差異處理

對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房購買合同時(shí)，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對(duì)面積誤差的約定處理辦法。

六、“不可抗力”的理解與界定

購房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。

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