怎么應對買房合同的不可抗力

一、什么是“不可抗力”?

根據《中華人民共和國民法通則》第153條明確規(guī)定：不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然現象(如地震、臺風、洪水、海嘯等)和某些社會現象(如戰(zhàn)爭等)。不可抗力是獨立于人的行為之外，并且不受當事人的意志所支配的現象，它在各國法律中都是免責事由。除法律另有規(guī)定外，不可抗力將導致當事人被部分或者全部免責。

二、“不可抗力”的構成要件是什么

1、不可預見的偶然性。

不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。如果在訂立合同之前或之時，就存在發(fā)生某一事件的可能性，當事人能夠遇見到事件的發(fā)生，那么，事件發(fā)生，即便當事人多么無奈，也不構成不可抗力事件。

如果當事人一方在合同訂立以前發(fā)生不可抗力事件，或者在遲延履行合同期間發(fā)生不可抗力事件，不能援引法律上規(guī)定的不可抗力條款。不可抗力必須影響到合同的正常履行。

2、不可控制的客觀性或不能克服的必然性。

不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務人不可控制的客觀原因所導致的，債務人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務人對于非因為可歸責于自己的原因而產生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務。

三、不可抗力的范圍包括哪些

從不可抗力的定義可見，凡屬于不可預見、不可避免并不能克服的客觀情況均屬于不可抗力的范圍。至于不可抗力的范圍，即包括哪些客觀情況，各國法律規(guī)定不盡相同，人們認識也不完全一樣。根據我國有關法律規(guī)定，不可抗力一般包括如下幾種客觀情況：

(1)自然災害。對自然災害作為不可抗力問題，各國法律規(guī)定不盡相同。根據法國法律規(guī)定，自然災害不屬于不可抗力;而英美法則承認其為不可抗力。我國法律認為自然災害是典型的不可抗力。盡管隨著科學技術的進步，人類已不斷提高了對自然災害的預見能力，但自然災害仍頻繁發(fā)生并影響人們的生產和生活，阻礙合同的履行。所以，我國法律將自然災害作為不可抗力是合理的。因自然災害導致合同不能履行的，應使當事人被免除責任。

(2)有關的政府行為。指當事人在訂立合同以后，政府當局頒發(fā)新政策、法律和行政措施而導致合同不能履行。如訂立合同以后，由于政府頒布禁運、封鎖的法令，使合同不能履行。需要指出的是，并不是所有政府行為都為不可抗力，實際上多數政府行為并不是不可抗力。

(3)社會異常事件。主要是指一些偶發(fā)的事件阻礙合同的履行，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等。這些行為既不是自然事件，也不是政府行為，而是社會中人為的行為，但對于合同當事人來說，在訂約時是不可預見的，因此也可以成為不可抗力的事件。

四、“不可抗力”的免責條件是什么

“不可抗力”雖然是法定的免責事由，但并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責任。根據《中華人民共和國合同法》第118條規(guī)定：“當事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”

由此可見，“不可抗力”的免責需要具備以下條件：1、發(fā)生了“不可抗力”事件。必須在一定的期限內提供的有關證明為據;2、履行了保護義務。構成不可抗力免責的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務。只有這樣，不可抗力及其免責才能認定，否則，即使確實發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒有履行保護義務，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責任。

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